Mietpreisbremse unwirksam: Rückforderung überhöhter Miete nur bis November 2025 möglich

Eine Landesregierung muss die Ausweisung eines Gebiets mit angespanntem Wohnungsmarkt im Rahmen der Mietpreisbremse (§ 556d BGB) auf zeitnah erhobenes Datenmaterial stützen. Wird eine Verordnung lediglich unter Verwendung der mehr als fünf Jahre alten Daten und Stellungnahmen der Erstverordnung verlängert, ist sie wegen eines Begründungsmangels nichtig; Rückforderungsansprüche wegen überhöhter Miete bestehen dann für den betroffenen Zeitraum nicht.

Welche Anforderungen gelten für die Begründung der Mietpreisbremse?

Nach § 556d BGB darf die Miete bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Welche Gebiete als angespannt gelten, bestimmen die Landesregierungen durch Rechtsverordnung. Diese Verordnungen sind zeitlich befristet und müssen mit einer Begründung versehen werden. Die Wirksamkeit der Verordnung ist zugleich Voraussetzung dafür, dass sich Mieter auf die Begrenzung der Miethöhe berufen und überzahlte Beträge zurückfordern können.

Die Landesregierung muss in der Verordnungsbegründung darlegen, aus welchen Gründen ein Gebiet als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft wird. Dabei hat sie zumindest auf zeitnah erhobenes Datenmaterial abzustellen. Der Bundesgesetzgeber hat dies bei Einführung der Mietpreisbremse klargestellt. Die Begründung dient dazu, die Einstufung nachvollziehbar und gerichtlich überprüfbar zu machen. Fehlt es an einer ordnungsgemäßen Begründung, führt dies zur Nichtigkeit der Verordnung.

Gleiches gilt für Verordnungen, die eine bestehende Regelung verlängern. Auch die Verlängerung ist eine eigenständige Verordnung, für die die Begründungsanforderungen erneut zu erfüllen sind. Es genügt nicht, die Begründung der Erstverordnung unverändert fortzuschreiben.

Wann sind Daten nicht mehr „zeitnah“?

Daten, die mehr als fünf Jahre alt sind, stellen kein „zeitnahes“ Datenmaterial dar. Dies gilt nach der Entscheidung unabhängig davon, ob sie bei Erlass der Erstverordnung noch aktuell waren. Wird zur Begründung einer Verlängerung nahezu wortgleich auf die Begründung der ursprünglichen Verordnung zurückgegriffen, ohne neue Erwägungen anzustellen, fehlt es an der erforderlichen aktuellen Tatsachengrundlage.

Zusätzlich kann ein Begründungsmangel vorliegen, wenn nach der eigenen Verordnungsbegründung für eine vollständige Beurteilung des Wohnungsmarktes erforderliche Stellungnahmen der betroffenen Gemeinden nicht erneut eingeholt und ausgewertet werden. Die Heranziehung veralteter Stellungnahmen genügt den Anforderungen nicht.

Wie wirkt sich die Nichtigkeit auf Rückforderungsansprüche aus?

Ist die Verordnung nichtig, kann sich der Mieter für den Geltungszeitraum dieser Verordnung nicht auf die Begrenzung der Miethöhe nach § 556d BGB stützen. Ein Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Miete besteht dann für diesen Zeitraum nicht.

Vorliegend betraf dies ein Mietverhältnis über eine Vierzimmerwohnung im Frankfurter Bahnhofsviertel, das im Juni 2024 begann und im August 2026 endete. Die Nettomiete lag zu Beginn bei 1.450 Euro, während die Vergleichsmiete nach dem Frankfurter Mietspiegel rund 1.040 Euro betrug. Die hessische Mieterschutzverordnung galt zunächst von November 2020 bis November 2025 und wurde kurz vor ihrem Auslaufen bis einschließlich November 2026 verlängert. Für den Zeitraum bis einschließlich November 2025 hatte die Rückforderung überzahlter Miete Erfolg. Für die Monate Dezember 2025 bis einschließlich August 2026 blieb sie ohne Erfolg, weil die Verlängerungsverordnung vom 12. November 2025 wegen des Begründungsmangels nichtig ist. Nach den Feststellungen des Gerichts wurden für die Verlängerung dieselben empirischen Daten wie bei der Verordnung von November 2020 herangezogen.

Welche Reichweite hat die Entscheidung?

Das Urteil wirkt rechtlich nur zwischen den Parteien des Rechtsstreits. Die entscheidende Berufungskammer (11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main) ist jedoch für sämtliche Berufungen in Wohnungsmietstreitigkeiten in Frankfurt zuständig, sodass die Rechtsauffassung für entsprechende Verfahren von erheblicher praktischer Bedeutung ist.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache wurde die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.