Mietvertrag mit bedingungsloser Abstandszahlungsklausel im Kündigungsfall ist unwirksam

Eine Sondervereinbarung, nach der ein Mieter bei Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses innerhalb eines bestimmten Zeitraums eine bedingungslose Abstandszahlung leisten muss, ist unwirksam. Sie verstößt gegen die gesetzlichen Kündigungsschutzvorschriften der §§ 573c, 573d BGB i. V. m. §§ 138, 242 BGB und stellt zudem eine nach § 555 BGB unzulässige Vertragsstrafe dar.

Können Zahlungsklauseln bei Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses zulässig sein?

Bei unbefristeten Wohnraummietverhältnissen steht dem Mieter gemäß §§ 573c, 573d BGB grundsätzlich ein ordentliches beziehungsweise außerordentliches Kündigungsrecht zu. Vereinbarungen, die dieses Recht faktisch einschränken, ohne es formal auszuschließen, sind an den Maßstäben des Kündigungsschutzrechts sowie an §§ 138, 242 BGB zu messen. Ein befristeter Verzicht des Mieters auf sein Kündigungsrecht kann zwar grundsätzlich wirksam vereinbart werden. Wird ein solcher Verzicht jedoch nicht ausdrücklich erklärt, sondern besteht das Kündigungsrecht formal fort, während gleichzeitig eine Zahlungspflicht an die Ausübung dieses Rechts geknüpft wird, liegt hierin eine faktische Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit.

Wie ist eine Abstandszahlung bei vorzeitiger Kündigung rechtlich einzuordnen?

Verpflichtet sich der Mieter, bei Kündigung innerhalb eines bestimmten Zeitraums eine bedingungslose Zahlung an den Vermieter zu leisten, ist zu prüfen, ob hierdurch das gesetzliche Kündigungsrecht in unzulässiger Weise eingeschränkt wird. Maßgeblich ist dabei insbesondere, ob die Klausel einseitig zulasten des Mieters wirkt, während dem Vermieter sein eigenes Kündigungsrecht ungeschmälert erhalten bleibt. Eine solche einseitige Verpflichtung kann vorliegend zu berücksichtigende Umstände wie ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen den Vertragsparteien verstärken. Betroffen ist hiervon nicht nur das ordentliche, sondern auch das außerordentliche Kündigungsrecht, sofern die Zahlungspflicht den Mieter auch im Fall einer berechtigten außerordentlichen Kündigung finanziell von deren Ausübung abhält.

Abgrenzung zur Schadensersatzvereinbarung

Von einer zulässigen Schadensersatzregelung ist eine derartige Zahlungsklausel abzugrenzen, wenn die Zahlungshöhe nicht an das tatsächliche Vorliegen eines Schadens gekoppelt ist. Kennzeichnend für eine Vertragsstrafe im Sinne des § 339 BGB ist, dass die Zahlungspflicht unabhängig davon besteht, ob dem Vermieter durch die Kündigung überhaupt ein finanzieller Nachteil entsteht, etwa weil kein Nachmieter gefunden wird. Ebenso spricht gegen eine Schadensersatzregelung, wenn die Zahlungshöhe nicht zeitlich gestaffelt ist, sich also unabhängig davon, zu welchem Zeitpunkt innerhalb des vereinbarten Zeitraums die Kündigung erklärt wird, in gleicher Höhe ergibt. Fehlt zudem die Möglichkeit, sich durch Stellung eines Nachmieters von der Zahlungspflicht zu befreien, untermauert dies die Einordnung als Vertragsstrafe.

Vertragsstrafeversprechen sind im Wohnraummietrecht gemäß § 555 BGB unwirksam. Eine als Vertragsstrafe zu qualifizierende Zahlungsverpflichtung, die an die Ausübung des Kündigungsrechts geknüpft ist, kann daher nicht wirksam vereinbart werden.

Eine derartige Zahlungsklausel führt nicht dazu, dass ein auf unbestimmte Zeit geschlossenes Mietverhältnis in einen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 BGB umqualifiziert wird, sofern der Vermieter seinerseits nicht auf sein Kündigungsrecht verzichtet.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.