Erstattung der Kosten des Schlüsseldienstes bei nicht zu öffnendem Wohnungseingangstürschloss

Kann eine Wohnungseingangstür wegen eines defekten Schlosses nicht mehr geöffnet werden, darf der Mieter selbst eine Notöffnung veranlassen und die hierfür erforderlichen Kosten vom Vermieter ersetzt verlangen, sofern der Vermieter die Verursachung durch den Mieter nicht beweist.

Liegt ein Mangel der Mietsache bei einer defekten Türschließanlage vor?

Ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich geschuldeten abweicht und dadurch der vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt wird. Lässt sich eine Wohnungseingangstür mit dem zugehörigen Schlüssel nicht mehr ohne unzumutbare Anstrengungen öffnen, ist die Wohnung insoweit nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet, da der Zugang zur Mietsache zu deren elementaren Nutzungsvoraussetzungen zählt.

Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Ursache eines Mangels aus dem Obhutsbereich des Mieters stammt und Ursachen aus der Risikosphäre des Vermieters ausgeschlossen sind, trägt der Vermieter (vgl. BGH, 18.05.1994 - Az: XII ZR 188/92). Dies umfasst auch den Ausschluss eines normalen, altersbedingten Verschleißes als Schadensursache, welcher ebenfalls der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen ist (vgl. KG, 20.09.2004 - Az: 8 U 65/04). Kann der Vermieter einen Bedienungsfehler des Mieters nicht nachweisen und wird ein technischer Defekt - etwa aufgrund des Alters der Schließanlage - als naheliegende Ursache nicht durch Sachverständigenbeweis widerlegt, geht dies zu Lasten des Vermieters.

Unter welchen Voraussetzungen darf der Mieter selbst eine Notmaßnahme veranlassen?

Gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Mieter einen Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn die Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietsache notwendig ist und der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist. Für die Notmaßnahme im Sinne dieser Vorschrift ist erforderlich, dass sie zur Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist und keinen Aufschub duldet (vgl. BGH, 16.01.2008 - Az: VIII ZR 222/06). Dieser Grundsatz ist etwa für die Reparatur einer ausgefallenen Heizung im Winter anerkannt (vgl. Bamberger/Roth/Wiederhold, BGB, § 536a Rn. 39 f.). Entsprechendes gilt für die Notöffnung einer nicht mehr zu öffnenden Wohnungseingangstür, wenn der Zugang zur Wohnung anderweitig nicht zeitnah wiederhergestellt werden kann und der Mieter die Beeinträchtigung nicht bis zu einer regulären Mängelbeseitigung durch den Vermieter hinnehmen muss.

Welche Kosten sind vom Vermieter zu erstatten?

Erstattungsfähig sind diejenigen Aufwendungen, die nach vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtung zur Mängelbeseitigung nötig und zweckmäßig sind (vgl. BGH, 21.04.2010 - Az: VIII ZR 131/09). War die Beauftragung eines Schlüsseldienstes die einzige Möglichkeit, den Zugang zur Wohnung wiederherzustellen, sind die hierfür entstandenen Kosten als erforderlich anzusehen und vom Vermieter zu ersetzen.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.