Zusammenleben allein reicht nicht: Voraussetzungen für den Eintritt in das Mietverhältnis nach Tod des Mieters

Der Eintritt eines Lebensgefährten in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters setzt einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt voraus, der über das bloße gemeinsame Wohnen hinausgeht. Ein regelmäßiger Aufenthalt in der Wohnung sowie eine polizeiliche Meldung genügen hierfür nicht, wenn die Zusammengehörigkeit nach außen verleugnet wurde und keine Anhaltspunkte für ein gemeinsames Wirtschaften vorliegen. Kann der Eintritt nicht nachgewiesen werden, steht dem Eigentümer gegen den verbliebenen Bewohner ein Herausgabeanspruch zu, jedoch kein Räumungsanspruch, da mangels Mietverhältnisses lediglich die Besitzverschaffung geschuldet ist.

Wann ist der Eintritt in das Mietverhältnis nach Tod des Mieters vorgesehen?

§ 563 BGB regelt den gesetzlichen Eintritt bestimmter Personen in ein bestehendes Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters. Nach § 563 Abs. 1 S. 1 BGB tritt der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Gemäß § 563 Abs. 1 S. 3 BGB gilt dies auch für Personen, die mit dem Mieter in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben. Die Vorschrift dient dem Schutz des überlebenden Lebenspartners vor dem Verlust der gemeinsamen Wohnung und damit zugleich dem sozialen Bestandsschutz des Mietverhältnisses.

Welche Voraussetzungen müssen für einen gemeinsamen Haushalt vorliegen?

Voraussetzung für den Eintritt in das Mietverhältnis ist die Führung eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts. Dieser setzt mehr voraus als das bloße gemeinsame Wohnen in derselben Wohnung. Erforderlich ist ein Zusammenwirken der Beteiligten über den reinen Aufenthalt hinaus, das sich in gemeinsamen Entscheidungen und einer gemeinsamen Kostentragung hinsichtlich der typischen und auch außergewöhnlichen Haushaltspflichten äußert. Hierzu zählen insbesondere die Reinigung der Wohnung, das tägliche Einkaufen, die Nahrungszubereitung, die Anschaffung größerer Haushaltsgegenstände sowie die Versorgung und Pflege im Krankheitsfall.

Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines solchen gemeinsamen Haushalts trägt derjenige, der sich auf den Eintritt in das Mietverhältnis beruft. Allein der Umstand eines langjährigen, wenn auch verdeckten, Aufenthalts in der Wohnung sowie eine polizeiliche Meldung an dieser Adresse reichen zur Erfüllung dieser Beweislast nicht aus, wenn keine konkreten Anhaltspunkte für ein gemeinsames Wirtschaften, insbesondere für eine gegenseitige Versorgung und Pflege, festgestellt werden können.

Welche Bedeutung hat die Verleugnung des Zusammenlebens nach außen?

Gegen die Annahme eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts kann sprechen, dass die Beteiligten ihr Zusammenleben gegenüber Dritten, etwa Nachbarn, Vermietern oder Behörden, aktiv verleugnet oder verheimlicht haben. Wird auf konkrete Nachfrage die Anwesenheit einer Person in der Wohnung bestritten oder als bloßer Besuch dargestellt, spricht dies gegen eine auf Dauer angelegte, nach außen gelebte Haushaltsgemeinschaft. Auch das Fehlen des Namens auf dem Klingelschild kann als Indiz gegen eine offen gelebte gemeinsame Haushaltsführung gewertet werden. Zeugenaussagen, die lediglich einen wiederholten Aufenthalt in der Wohnung sowie ein Verstecken bei Störungen von außen belegen, genügen nicht, um einen gemeinsamen Haushalt im Sinne des § 563 Abs. 1 S. 3 BGB nachzuweisen.

Welche Ansprüche stehen dem Eigentümer bei fehlendem Mietereintritt zu?

Kann der Eintritt in das Mietverhältnis nicht nachgewiesen werden, verbleibt der in der Wohnung verbliebenen Person kein Recht zum Besitz. Dem Eigentümer steht in diesem Fall gegen den Besitzer ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB zu. Ein darüberhinausgehender Anspruch auf Räumung besteht hingegen nicht, wenn zwischen den Parteien kein Mietverhältnis bestanden hat. Der Anspruch aus § 985 BGB ist auf die bloße Besitzverschaffung gerichtet, nicht jedoch auf eine Räumung im mietrechtlichen Sinne (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 546 Rn. 8).

Ist dem unberechtigten Besitzer eine Räumungsfrist zu gewähren?

Auch im Rahmen eines Herausgabeanspruchs nach § 985 BGB kann dem unberechtigten Besitzer gemäß § 721 ZPO eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist eingeräumt werden, damit dieser Gelegenheit erhält, sich eine andere Wohnung zu beschaffen. Die Vorschrift des § 721 ZPO ist nach der Rechtsprechung auch dann anwendbar, wenn der Eigentümer die Herausgabe von einem unberechtigten Besitzer verlangt (vgl. MüKoZPO/Götz, 5. Aufl. 2016, ZPO § 721 Rn. 2). Bei der Bemessung der Frist sind insbesondere die Erfolgsaussichten auf dem Wohnungsmarkt sowie die individuellen Umstände des Betroffenen zu berücksichtigen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.