Gewerberaummiete: Treuwidrige Kündigung trotz Formmangel

Sogenannte Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen sind mit § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam; sie können eine Vertragspartei nicht daran hindern, den Mietvertrag wegen eines Schriftformmangels ordentlich zu kündigen. Beruft sich eine Vertragspartei jedoch auf einen Schriftformmangel, den sie durch eine nachträgliche, allein ihr vorteilhafte Abrede selbst herbeigeführt hat, um sich von einem lästig gewordenen langfristigen Vertrag zu lösen, handelt sie treuwidrig.

Schriftformerfordernis des Mietvertrags

Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr bedürfen nach § 550 BGB der Schriftform. Nach ständiger Rechtsprechung muss sich die Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Miethöhe, Vertragsdauer und die Vertragsparteien - aus einer von beiden Seiten unterzeichneten Urkunde ergeben. Werden wesentliche Regelungen in Anlagen oder nachträgliche Vereinbarungen ausgelagert, muss die Zusammengehörigkeit der Schriftstücke durch eine zweifelsfreie Bezugnahme kenntlich gemacht werden; einer körperlichen Verbindung der Dokumente bedarf es hierfür nicht. Nachträgliche Änderungsvereinbarungen müssen hinreichend deutlich auf den Ursprungsvertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen benennen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den bestehenden Bestimmungen verbleibt.

Im der Entscheidung zugrunde liegenden Fall genügten der ursprüngliche Mietvertrag sowie zwei Nachträge diesen Anforderungen, da die Nachträge jeweils das abzuändernde Vertragswerk sowie die Neuregelungen bezeichneten und klarstellten, dass die übrigen Vereinbarungen fortgelten sollten. Eine spätere, formlos vereinbarte Änderung der Wertsicherungsklausel - eine die Miethöhe und damit einen wesentlichen Vertragsbestandteil betreffende Regelung - wahrte diese Anforderungen hingegen nicht, da es an einer ausreichenden Bezugnahme auf den Ausgangsvertrag und die Nachträge fehlte.

Können Schriftformheilungsklauseln einen Formmangel wirksam ausschließen?

Schriftformheilungsklauseln verpflichten die Vertragsparteien, auf Verlangen einer Seite alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform erforderlich sind, und regelmäßig auch, den Vertrag nicht unter Berufung auf einen Schriftformmangel vorzeitig zu kündigen. Die Zulässigkeit solcher Klauseln war in Rechtsprechung und Literatur umstritten; vertreten wurden sowohl die uneingeschränkte Wirksamkeit als auch eine Wirksamkeit nur zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien oder nur bei individualvertraglicher Vereinbarung.

Schriftformheilungsklauseln sind mit § 550 BGB als zwingendem Recht unvereinbar und daher unwirksam. § 550 BGB dient nicht nur dem Schutz eines späteren Grundstückserwerbers, der die Bedingungen des Mietverhältnisses aus der Vertragsurkunde ersehen können soll, sondern auch der Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sowie deren Schutz vor unbedachten langfristigen Bindungen. Eine Schriftformheilungsklausel würde dazu führen, dass die Parteien für die gesamte Vertragslaufzeit an eine nicht schriftlich fixierte Vereinbarung gebunden blieben, wodurch der mit § 550 BGB bezweckte Übereilungsschutz ausgehöhlt und die Warnfunktion der Norm leerliefe. Da es sich bei § 550 BGB nicht um ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB, sondern um eine gesetzliche Einschränkung der Formfreiheit handelt, führt die Unwirksamkeit der Klausel nicht zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags, sondern lediglich dazu, dass sie einer ordentlichen Kündigung wegen Schriftformmangels nicht entgegensteht. Dies gilt unabhängig davon, ob die Klausel individualvertraglich oder als Allgemeine Geschäftsbedingung vereinbart wurde, und unabhängig davon, ob sie zusätzlich eine Verpflichtung enthält, von einer Kündigung wegen des Formmangels abzusehen.

Wann ist die Berufung auf einen Schriftformmangel treuwidrig?

Unabhängig von der Wirksamkeit einer Heilungsklausel kann die Berufung auf einen Schriftformmangel im Einzelfall gegen Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verstoßen. Grundsätzlich darf sich jede Vertragspartei auf die Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform berufen. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Vertragsbeendigung zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, ist dies rechtsmissbräuchlich - etwa wenn eine Vertragspartei die andere schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat, oder wenn die Formunwirksamkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedrohen würde.

Ein solcher Ausnahmefall liegt insbesondere vor, wenn eine Vertragspartei eine nachträglich getroffene, formunwirksame Abrede, die ausschließlich ihr selbst vorteilhaft ist, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr lästig gewordenen langfristigen Vertrag zu lösen.

Vorliegend hatte die Vermieterin auf die formunwirksame Änderung der Wertsicherungsklausel gedrängt, aus der bei wirtschaftlicher Betrachtung ausschließlich sie selbst Vorteile ziehen konnte, da sich hierdurch eine Mieterhöhung deutlich früher realisieren ließ als nach der ursprünglichen Regelung. Die spätere Berufung auf den hierdurch entstandenen Schriftformmangel zur Begründung einer ordentlichen Kündigung stellte sich unter diesen Umständen als rechtsmissbräuchlich dar, da die Vertragsbeendigung andernfalls zu einem mit Treu und Glauben nicht vereinbaren Ergebnis geführt hätte.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.