Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefahr

Das Kündigungsrecht des Mieters wegen einer gesundheitsgefährdenden Beschaffenheit der Mietsache kann nicht verwirkt werden, da es dem Vermieter gesetzlich verwehrt ist, sich einen entsprechenden Verzicht des Mieters im Voraus vertraglich zusichern zu lassen.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Gegenstand des Verfahrens war die Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter wegen einer gesundheitsgefährdenden Beschaffenheit der Mietsache fristlos kündigen kann und ob ein solches Kündigungsrecht der Verwirkung unterliegt.

Vorliegend hatten die Mieter unter Beweisantritt vorgetragen, das Mietverhältnis wegen einer drohenden Gesundheitsgefährdung fristlos gekündigt zu haben. Streitig war zudem, ob mit einem Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution gegen eine Klageforderung aufgerechnet werden kann, obwohl der Rückzahlungsanspruch grundsätzlich erst nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird.

Kann das Recht zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung verwirkt werden?

Eine Verwirkung des Kündigungsrechts wegen gesundheitsgefährdender Beschaffenheit der Mietsache gemäß § 544 BGB scheidet aus. Maßgeblich hierfür ist die gesetzliche Wertung des § 544 BGB, wonach eine fristlose Kündigung selbst dann möglich bleibt, wenn der Mieter die gefahrbringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss bereits gekannt oder auf die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte ausdrücklich verzichtet hat.

Aus dieser gesetzlichen Grundwertung folgt, dass dem Mieter dieses Kündigungsrecht in besonderem Maße erhalten bleiben soll. Ist dem Mieter danach selbst ein ausdrücklicher, bewusster Verzicht auf sein Kündigungsrecht verwehrt, kann erst recht keine Verwirkung eintreten, die lediglich an ein zeitliches und tatsächliches Verhalten des Mieters anknüpft, ohne dass diesem der Verzichtswille bewusst sein muss. Der Schutzzweck der Norm würde unterlaufen, wollte man ein Verhalten, das nicht einmal als ausdrücklicher Verzicht wirksam wäre, über die Grundsätze der Verwirkung zum Ausschluss des Kündigungsrechts genügen lassen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.