Modernisierungsmieterhöhung und konkludente Zustimmung zur Teilzahlung durch den Vermieter

Nimmt ein Vermieter über einen Zeitraum von mehreren Jahren widerspruchslos einen reduzierten Erhöhungsbetrag nach einem Mieterhöhungsverlangen im Anschluss an eine Modernisierung entgegen, ist dies als stillschweigend vereinbarte Mieterhöhung in entsprechender Höhe zu werten. Ein zunächst weitergehender Erhöhungsanspruch kann dann nicht mehr durchgesetzt werden. Eine unter dem Druck einer hierauf gestützten fristlosen Kündigung geleistete Zahlung stellt zudem keine Unterwerfung unter die Klageforderung dar und kann zurückgefordert werden.

Kann eine Mieterhöhung stillschweigend reduziert werden?

Gegenstand der Entscheidung ist die Frage, unter welchen Voraussetzungen ein ursprünglich geltend gemachtes Mieterhöhungsverlangen nach § 559 BGB im Zeitablauf durch schlüssiges Verhalten der Parteien modifiziert werden kann, sowie die Frage, ob eine unter dem Druck einer fristlosen Kündigung erfolgte Zahlung einer Klageforderung als Unterwerfung im kostenrechtlichen Sinne zu werten ist.

Ein Mieterhöhungsverlangen nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ist grundsätzlich in der geltend gemachten Höhe zu erfüllen, sofern die formellen und materiellen Voraussetzungen der §§ 559 ff. BGB vorliegen. Zahlt der Mieter jedoch über einen längeren Zeitraum nur einen Teilbetrag des verlangten Erhöhungsbetrages und nimmt der Vermieter diese Teilzahlung wiederholt und widerspruchslos entgegen, kann hierin eine konkludente Vertragsänderung liegen. Die widerspruchslose Hinnahme eines reduzierten Betrages über einen Zeitraum von mehreren Jahren begründet einen Vertrauenstatbestand zugunsten des Mieters, von dem sich der Vermieter nicht ohne Weiteres wieder lösen kann.

Vorliegend hatte der Vermieter über einen Zeitraum von mehr als drei Jahren einen um 26,52 EUR monatlich reduzierten Erhöhungsbetrag entgegengenommen, bevor er den Differenzbetrag rückwirkend geltend machte. Dieses Verhalten wurde als stillschweigende Vereinbarung der reduzierten Erhöhung gewertet, sodass ein Anspruch auf den ursprünglich verlangten höheren Betrag nicht mehr bestand.

Welche Bedeutung hat ein Mieterwechsel für bestehende Erhöhungsverlangen?

Ein Mieterhöhungsverlangen entfaltet Wirkung grundsätzlich nur gegenüber demjenigen, an den es gerichtet ist. Tritt ein neuer Mieter - etwa im Wege der Rechtsnachfolge nach § 563 BGB - in ein bestehendes Mietverhältnis ein, übernimmt er zugleich die Rechtsstellung des Rechtsvorgängers einschließlich bereits eingetretener Vertragsänderungen. Ist zum Zeitpunkt des Eintritts des Nachfolgers eine ursprünglich höhere Mieterhöhungsforderung durch langjährige einvernehmliche Praxis bereits auf einen geringeren Betrag reduziert worden, wirkt diese Reduzierung auch gegenüber dem eintretenden Mieter fort.

Stellt die Zahlung unter dem Druck einer Kündigung eine Unterwerfung unter die Klageforderung dar?

Die Zahlung einer streitigen Forderung nach Rechtshängigkeit führt nicht ohne Weiteres zu einer Kostentragungspflicht des Zahlenden im Sinne einer Unterwerfung unter die Klageforderung. Erfolgt die Zahlung erkennbar nicht zur Erfüllung der Klageforderung, sondern ausschließlich zur Abwendung eines anderweitigen, aus der Nichtzahlung abgeleiteten Nachteils - etwa einer hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses - und unter Vorbehalt der Rückforderung, fehlt es an einem entsprechenden Erfüllungswillen. Die anschließende Erhebung einer Widerklage auf Rückzahlung bestätigt, dass keine Anerkennung der Forderung vorliegt. Eine solche Zahlung erfolgt nicht freiwillig, sondern unter wirtschaftlichem beziehungsweise rechtlichem Druck, sodass der Rechtsgrund für das Behaltendürfen der Zahlung fehlt und ein Rückforderungsanspruch nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB besteht.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.