Schönheitsreparaturen: Wann eine Klausel zu Fenstern und Außentüren wirksam bleibt

Eine Formularklausel zu Schönheitsreparaturen, die sprachlich eng an § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV angelehnt ist, ist auch dann nicht unklar, wenn sich die Formulierung „von innen“ nicht durch ein „und“ oder „sowie“, sondern durch ein Komma an die vorangehende Aufzählung anschließt. Maßgeblich für die Auslegung ist das Verständnis eines Durchschnittsmieters, nicht eine theoretisch denkbare, praktisch aber fernliegende Auslegungsalternative.

Worum geht es bei der Abwälzung von Schönheitsreparaturen?

Die Wirksamkeit einer formularvertraglichen Klausel zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter hängt maßgeblich davon ab, ob sich die geschuldeten Arbeiten inhaltlich im Rahmen dessen halten, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zulässig ist. Nach der Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV zählen hierzu das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen (vgl. BGH, 13.01.2010 - Az: VIII ZR 48/09). Diese gegenständliche Beschränkung bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert die Grenze dessen, was dem Mieter formularvertraglich auferlegt werden darf. Eine Erweiterung dieser Arbeiten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beschriebenen Inhalt hinaus ist - zumindest bei Fehlen einer angemessenen Kompensationsregelung - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Wann liegt eine Unklarheit im Sinne des § 305c Abs. 2 BGB vor?

Weicht eine Formularklausel sprachlich geringfügig vom Gesetzestext ab, kann sich die Frage stellen, ob hierdurch eine Unklarheit im Sinne des § 305c Abs. 2 BGB entsteht, die zulasten des Verwenders geht. Dies wird teilweise angenommen, wenn eine Klausel zur Übertragung von Schönheitsreparaturen die Formulierung „der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ verwendet, anstelle der gesetzlichen Formulierung „der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen“. Nach dieser Auffassung könnte sich die Einschränkung „von innen“ dem Wortlaut nach nicht zweifelsfrei auch auf die Fenster beziehen, sodass der Mieter annehmen könnte, er sei über § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV hinaus auch zum Streichen der Fenster von außen verpflichtet (so etwa LG Hamburg, 30.11.2020 - Az: 316 T 44/20).

Eine Unklarheit im Sinne des § 305c Abs. 2 BGB liegt jedoch nur vor, wenn hinsichtlich des Bedeutungsgehalts der Klausel tatsächlich Zweifel bestehen. Auf theoretisch denkbare, praktisch aber fernliegende Auslegungsalternativen kommt es dabei ebenso wenig an wie auf den juristisch geschulten Verständnishorizont von Rechtskundigen. Maßgeblich sind vielmehr die Verständnismöglichkeiten eines Durchschnittskunden aus denjenigen Verkehrskreisen, die mit Klauseln der streitigen Art regelmäßig angesprochen werden (vgl. MüKoBGB, 10. Aufl. 2025, BGB § 305c Rn. 46).

Wie ist die sprachliche Abweichung vom Gesetzeswortlaut zu bewerten?

Ein Durchschnittsmieter wird nicht davon ausgehen, dass ein Vermieter mit einer sprachlich eng an den Gesetzeswortlaut angelehnten Klausel inhaltlich von der gesetzlichen Regelung abweichen will. Es handelt sich um eine bloß sprachliche Gestaltungsfrage ohne inhaltliche Bedeutung, wenn das letzte Glied einer Aufzählung nicht mit „und“ oder „sowie“ angeschlossen, sondern die Aufzählung durch ein Komma weitergeführt wird. Zudem erschließt sich einem Durchschnittsmieter nicht, weshalb ein Vermieter isoliert nur den Außenanstrich der Fenster, nicht aber zugleich auch der Außentür übertragen wollen sollte.

Entscheidend gegen eine Unklarheit spricht ferner, dass ein Verständnis, wonach sich das Wort „innen“ nicht auch auf die Fenster bezieht, sprachlich keinen Sinn ergibt. In diesem Fall wären die Fenster als eigenständiger Aufzählungspunkt zu verstehen. Würde man diesen Aufzählungspunkt - also die Worte „der Fenster und“ - gedanklich streichen, würde dem Wort „Außentüren“ der Artikel fehlen, der bei sämtlichen übrigen aufgezählten Renovierungsgegenständen vorangestellt ist. Dies bestätigt, dass sich die Einschränkung „von innen“ nach dem Verständnis eines Durchschnittsmieters gleichermaßen auf Fenster und Außentüren bezieht.

Welche Rechtsfolge ergibt sich hieraus für die Wirksamkeit der Klausel?

Da die Klausel nicht unklar im Sinne des § 305c Abs. 2 BGB ist und sich inhaltlich im Rahmen der nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV zulässigen Vorgaben hält, ist sie wirksam. Vorliegend betraf dies eine Klausel, nach der die Schönheitsreparaturen unter anderem „der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ umfassten; diese wurde als wirksame Übertragung der Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf die Mieter angesehen, ohne dass es einer über den gesetzlichen Rahmen hinausgehenden Streichpflicht für die Fenster von außen bedurfte.

Nach welchem Maßstab können die Kosten für unterlassene Schönheitsreparaturen geschätzt werden?

Ist bei Auszug ein Neuanstrich der Wände als Schönheitsreparatur erforderlich und wurden Malerarbeiten mangelhaft durchgeführt, kann sich hieraus ein Schadensersatzanspruch ergeben. Die Höhe des zu ersetzenden Schadens kann im Wege der Schätzung nach § 287 Abs. 1 BGB ermittelt werden, ohne dass es zwingend der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf. Eine solche Schätzung ist grundsätzlich zulässig, darf jedoch nicht völlig abstrakt erfolgen, sondern muss dem jeweiligen Einzelfall Rechnung tragen (vgl. BGH, 22.07.2014 - Az: VI ZR 357/13). Sie darf zudem nicht mangels greifbarer Anhaltspunkte „völlig in der Luft hängen“ (vgl. BGH, 08.05.2012 - Az: VI ZR 37/11). Als taugliche Schätzgrundlage können hierbei Lichtbilder des Zustands der Mietsache sowie Angebote von Fachbetrieben herangezogen werden. Erforderlich ist ein Neuanstrich, wenn der optische Eindruck der Räumlichkeiten insgesamt beeinträchtigt ist, etwa weil die Wandfarbe an mehreren Stellen vergilbt, verschmutzt oder abgenutzt ist; ein Neuanstrich kann dabei zimmerweise regelmäßig nur einheitlich erfolgen, um einen uneinheitlichen, dekorativ minderwertigen optischen Eindruck zu vermeiden.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.