Rohrwärmeverlust im Fußboden: Dürfen Mieter die Heizkostenabrechnung kürzen?

Liegt der über Heizkostenverteiler erfasste Verbrauchswärmeanteil unter 14 %, ist eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung unzulässig. Die Ausnahmeregelung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV greift dabei nicht bei ungedämmten, im Fußboden verlaufenden Heizleitungen. In diesem Fall kann der Mieter die Heiz- und Warmwasserkosten nach Wohnfläche verteilen und gemäß § 556a Abs. 1 S. 1 BGB i. V. m. § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV um 15 % kürzen.

Anforderungen an die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung

Nach § 7 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV sind die Kosten der Versorgung mit Wärme zu einem Anteil von 50 bis 70 % nach dem erfassten Verbrauch der Nutzer zu verteilen; der übrige Anteil wird nach der Wohn- oder Nutzfläche umgelegt. Voraussetzung ist, dass der Verbrauch tatsächlich mittels Erfassungsgeräten, etwa Heizkostenverteilern, gemessen wird. Wird diese Vorgabe nicht eingehalten oder ist eine ordnungsgemäße Verbrauchserfassung aus technischen Gründen nicht möglich, entfällt die Grundlage für eine verbrauchsabhängige Abrechnung.

Wann liegt keine ordnungsgemäße Verbrauchserfassung mehr vor?

Eine Abrechnung, die formal auf Verbrauchswerten beruht, genügt den Anforderungen des § 7 Abs. 1 S. 1 und 5 HeizkostenV nicht, wenn der tatsächlich erfasste Anteil an der insgesamt verbrauchten Wärme zu gering ist, um noch als verbrauchsabhängige Verteilung gelten zu können. Liegt der erfasste Verbrauchswärmeanteil unter 14 %, ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung unzulässig. Maßgeblich hierfür ist unter anderem, ob die verwendeten Erfassungsgeräte technisch in der Lage sind, den tatsächlichen Wärmeverbrauch realistisch abzubilden; dies wird in Rechtsprechung und Literatur bereits bei Erfassungsraten unterhalb bestimmter Schwellenwerte verneint (vgl. LG Dresden, 06.02.2009 - Az: 4 S 91/08; LG Leipzig, 07.10.2013 - Az: 02 S 66/13; MüKoBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl. 2016, BetrKV § 12 Rn. 2).

Ursächlich für eine unzureichende Verbrauchserfassung können insbesondere ungedämmte, im Estrich beziehungsweise Fußboden verlaufende Heizungsleitungen sein. Über solche Leitungen wird ein erheblicher Teil der Wärme abgegeben, ohne dass dieser Verbrauch von den Heizkostenverteilern an den Heizkörpern erfasst wird. Der objektiv feststellbare Wärmeverlust führt dazu, dass die abgelesenen Verbrauchswerte den tatsächlichen Energieverbrauch nur unzureichend widerspiegeln.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.