Ein Mangel nach § 536 BGB liegt vor, wenn die Mietsache infolge von Abweichungen von der vereinbarten oder der gewöhnlichen Beschaffenheit in ihrer Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Maßgeblich ist dabei eine objektive Beurteilung des Ausmaßes der Beeinträchtigung. Es kommt nicht darauf an, wie widerstandsfähig oder nachsichtig einzelne Mieter mit den Beeinträchtigungen umgehen.
Werden große Teile von Decken, Wänden und Fußböden dauerhaft durchfeuchtet und bildet sich infolge dessen Schimmel, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung insgesamt aufgehoben. Eine solche Situation liegt insbesondere dann vor, wenn bei jedem Regen neue Wassermengen eindringen und die vorhandenen Schäden vergrößern. Das ständige Eindringen von Wasser führt dazu, dass Decken, Wände und Böden dauerhaft feucht bleiben, was nicht nur sichtbare Schäden, sondern auch unsichtbare Risiken birgt. Feuchtigkeit schafft einen Nährboden für Schimmelpilz, der erhebliche Gesundheitsgefahren verursacht. Darüber hinaus beeinträchtigt die anhaltende Durchfeuchtung die Bausubstanz und kann zu muffigem Geruch sowie zu einer dauerhaften Ungeeignetheit der Räume zur Aufbewahrung von Möbeln oder Hausrat führen, da auch diese durch die Feuchtigkeit in Mitleidenschaft gezogen werden.
Die vollständige Durchfeuchtung mehrerer Räume unterscheidet sich wesentlich von einem einmaligen Wasserschaden, bei dem nach Abtrocknung eine eingeschränkte Nutzbarkeit verbleiben kann. Bleibt die Feuchtigkeit jedoch dauerhaft bestehen und tritt sie bei jedem Niederschlag erneut auf, ist die Wohnung insgesamt nicht mehr bewohnbar. Selbst wenn ein einzelner Raum von den Schäden zunächst verschont bleibt, ist er faktisch nicht nutzbar, wenn er mit dem gesamten Hausrat belegt werden muss, um die übrigen unbrauchbaren Räume zu entlasten.
Die Rechtsprechung erkennt in solchen Fällen an, dass Feuchtigkeitsschäden und ihre Folgen bis hin zu einer vollständigen Mietminderung von 100 % führen können (LG Berlin, 20.01.2009 - Az: 65 S 345/07; LG Berlin, 19.12.1988 - Az: 61 S 211/87; AG Charlottenburg, 09.07.2007 - Az: 203 C 607/06). Entscheidend ist, dass die Wohnung objektiv nicht mehr den Mindeststandard an Wohnwert erfüllt und damit der vertraglich geschuldete Gebrauch vollständig entfällt.
Ein Anspruch auf Rückzahlung bereits gezahlter Mieten ergibt sich in solchen Fällen aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Die Zahlungen erfolgen ohne Rechtsgrund, wenn die Miete kraft Gesetzes gemäß § 536 BGB vollständig gemindert ist. Eine Rückforderung ist nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen, wenn der Mieter die Zahlungen unter Vorbehalt geleistet hat.
Werden große Teile von Decken, Wänden und Fußböden dauerhaft durchfeuchtet und bildet sich infolge dessen Schimmel, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung insgesamt aufgehoben. Eine solche Situation liegt insbesondere dann vor, wenn bei jedem Regen neue Wassermengen eindringen und die vorhandenen Schäden vergrößern. Das ständige Eindringen von Wasser führt dazu, dass Decken, Wände und Böden dauerhaft feucht bleiben, was nicht nur sichtbare Schäden, sondern auch unsichtbare Risiken birgt. Feuchtigkeit schafft einen Nährboden für Schimmelpilz, der erhebliche Gesundheitsgefahren verursacht. Darüber hinaus beeinträchtigt die anhaltende Durchfeuchtung die Bausubstanz und kann zu muffigem Geruch sowie zu einer dauerhaften Ungeeignetheit der Räume zur Aufbewahrung von Möbeln oder Hausrat führen, da auch diese durch die Feuchtigkeit in Mitleidenschaft gezogen werden.
Die vollständige Durchfeuchtung mehrerer Räume unterscheidet sich wesentlich von einem einmaligen Wasserschaden, bei dem nach Abtrocknung eine eingeschränkte Nutzbarkeit verbleiben kann. Bleibt die Feuchtigkeit jedoch dauerhaft bestehen und tritt sie bei jedem Niederschlag erneut auf, ist die Wohnung insgesamt nicht mehr bewohnbar. Selbst wenn ein einzelner Raum von den Schäden zunächst verschont bleibt, ist er faktisch nicht nutzbar, wenn er mit dem gesamten Hausrat belegt werden muss, um die übrigen unbrauchbaren Räume zu entlasten.
Die Rechtsprechung erkennt in solchen Fällen an, dass Feuchtigkeitsschäden und ihre Folgen bis hin zu einer vollständigen Mietminderung von 100 % führen können (LG Berlin, 20.01.2009 - Az: 65 S 345/07; LG Berlin, 19.12.1988 - Az: 61 S 211/87; AG Charlottenburg, 09.07.2007 - Az: 203 C 607/06). Entscheidend ist, dass die Wohnung objektiv nicht mehr den Mindeststandard an Wohnwert erfüllt und damit der vertraglich geschuldete Gebrauch vollständig entfällt.
Ein Anspruch auf Rückzahlung bereits gezahlter Mieten ergibt sich in solchen Fällen aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Die Zahlungen erfolgen ohne Rechtsgrund, wenn die Miete kraft Gesetzes gemäß § 536 BGB vollständig gemindert ist. Eine Rückforderung ist nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen, wenn der Mieter die Zahlungen unter Vorbehalt geleistet hat.
AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 02.05.2019 - Az: 16 C 289/18
ECLI:DE:AGBETK:2019:0502.16C289.18.00
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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