Anforderungen an die Erhebung von Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie die nach der Rechtsprechung entwickelten Mindestangaben enthält. Allgemeine und pauschale Bestreitungen genügen nicht, um inhaltliche Einwendungen wirksam zu erheben.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB sind Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung zudem innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang geltend zu machen. Einwendungen müssen so konkret gefasst sein, dass der Vermieter erkennen kann, aus welchen Gründen eine Abrechnungsposition beanstandet wird und in die Lage versetzt wird, etwaige Korrekturen vorzunehmen. Bloße Hinweise auf Zweifel am Verbrauch oder pauschale Rügen einzelner Kostenpositionen sind hierfür nicht ausreichend.

Einwendungen, die erst nach Ablauf der Einwendungsfrist vorgebracht werden, sind unbeachtlich. Wird beispielsweise auf einen Wasserschaden verwiesen, so muss dieser innerhalb der Frist substantiiert geltend gemacht werden. Gleiches gilt für den Einwand einer fehlenden Eichung von Verbrauchsmessgeräten. Erfolgt die erstmalige Rüge erst im Prozess, liegt ein Verstoß gegen die Ausschlussfrist vor.

Auch bei Hauswartkosten genügt es nicht, deren Umlagefähigkeit allgemein zu bestreiten. Der Mieter hat konkrete Tätigkeiten zu benennen, die seiner Ansicht nach nicht umlagefähig sind. Werden solche Einwendungen nicht fristgerecht erhoben, ist eine spätere Beanstandung ausgeschlossen. Dies gilt auch dann, wenn eine Belegeinsicht nachträglich erfolgt und der Mieter auf deren Grundlage Beanstandungen äußern könnte.

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