Die gerichtliche Bestellung eines Verwalters nach
§ 21 Abs. 8 WEG setzt voraus, dass die Eigentümergemeinschaft zuvor mit der Angelegenheit befasst wurde. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern selbst (§ 21 Abs. 1, 3 WEG). Dieses Selbstverwaltungsrecht darf nicht ohne Not auf das Gericht übertragen werden. Eine gerichtliche Entscheidung kommt nur dann in Betracht, wenn die Eigentümer ihrer Verwaltungskompetenz nicht nachkommen oder eine Entscheidung auf andere Weise nicht zu erreichen ist. Lediglich in Fällen, in denen die Anrufung der Eigentümerversammlung mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit scheitern würde, kann ausnahmsweise auf eine Vorbefassung verzichtet werden (BGH, 15.01.2010 - Az: V ZR 114/09).
Die Pflicht zur Vorbefassung bedeutet, dass die Eigentümer die Möglichkeit erhalten müssen, in einer Versammlung über die Bestellung eines Verwalters zu entscheiden. Schwierigkeiten bei der Gewinnung geeigneter Kandidaten oder eine gespannte Stimmung innerhalb der Gemeinschaft entbinden hiervon nicht. Die Suche nach Verwalterkandidaten obliegt allein den Eigentümern. Das Gericht kann nicht dazu verpflichtet werden, selbst geeignete Kandidaten zu ermitteln oder zur Übernahme der Verwaltung zu zwingen. Auch wenn nicht mehrere Angebote vorliegen, ist eine Eigentümerversammlung nicht überflüssig, da die Eigentümer auch anhand weniger oder auf anderem Wege erlangter Informationen eine Entscheidung treffen können (BGH, 15.01.2010 - Az: V ZR 114/09; BGH, 04.05.2018 - Az:
V ZR 203/17).
Die gerichtliche Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG ersetzt die Beschlussfassung der Eigentümer. Daraus folgt, dass das Gericht in die Lage versetzt werden muss, eine Ermessensentscheidung zu treffen, die der Entscheidung der Eigentümerversammlung entspricht. Nach dem Beibringungsgrundsatz haben die Parteien dem Gericht die hierfür notwendigen Tatsachen darzulegen. Dazu gehört insbesondere die Benennung geeigneter Personen, die zur Übernahme des Verwalteramtes bereit sind, sowie die Angabe der Konditionen der Verwalterverträge. Nur auf dieser Grundlage ist das Gericht in der Lage, sein Ermessen sachgerecht auszuüben (LG Dortmund, 16.08.2016 - Az: 1 S 35/16).
Die Anforderungen an die Darlegungspflicht entsprechen den allgemeinen prozessualen Grundsätzen, wie sie auch für Schätzentscheidungen nach § 287 ZPO gelten. Es ist Sache der Parteien, die tatsächlichen Grundlagen für die gerichtliche Ermessensentscheidung zu schaffen. Ohne hinreichende Angaben zu den in Betracht kommenden Verwaltern fehlt dem Gericht die Entscheidungsbasis. Ein Klageantrag muss zwar keinen konkreten Verwalter benennen (BGH, 26.02.2016 - Az:
V ZR 250/14), die inhaltliche Darlegung geeigneter Kandidaten ist jedoch zwingend erforderlich.
Damit steht fest, dass die gerichtliche Bestellung eines Verwalters nicht isoliert und ohne Vorbefassung erfolgen darf. Vielmehr bleibt die Selbstverwaltung der Wohnungseigentümer der vorrangige Weg, während das Gericht nur subsidiär eingreifen darf.
