Eine
mietvertragliche Klausel, die Betriebskosten als „monatlichen Festbetrag“ ausweist, obwohl der
Mietvertrag im Übrigen von abzurechnenden Vorauszahlungen spricht, verstößt gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB und ist unwirksam.
Nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine solche unangemessene Benachteiligung bereits daraus ergeben, dass eine Klausel nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender von AGB, Rechte und Pflichten seiner Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dabei genügt es nicht, dass die einzelne Klausel für sich genommen klar formuliert ist - sie muss auch im Kontext des übrigen Klauselwerks verständlich sein. Zusammengehörende Regelungen sind entweder im Zusammenhang aufzuführen oder ihr Zusammenhang ist durch ausdrückliche Bezugnahme deutlich zu machen. Maßstab für die Transparenzbewertung ist die Erwartungshaltung und das Erkenntnisvermögen eines durchschnittlichen Vertragspartners zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses (vgl. BGH, 25.02.2016 - Az: VIII ZR 156/13).
Eine Vertragsgestaltung, die objektiv geeignet ist, den Vertragspartner über seine Rechtsstellung irrezuführen, verstößt gegen das Transparenzgebot. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn ein Mietvertrag an einer Stelle ausdrücklich „Vorauszahlungen auf Nebenkosten“ vorsieht - mithin Zahlungen, über die noch eine endgültige Abrechnung zu erfolgen hat -, während an anderer Stelle für einen Teilbetrag der Betriebskosten die Formulierung „als monatlicher Festbetrag“ verwendet wird, ohne dass dieser Widerspruch für einen typischen Mieter erkennbar aufgelöst wird. Der Anschein abzurechnender Vorauszahlungen wird noch verstärkt, wenn der Mietvertrag zugleich eine Regelung zum Umlageschlüssel für eben diese Betriebskosten enthält. Ein typischer Mieter braucht mit Pauschalen für Betriebskosten außer denjenigen für Heizung und Warmwasser nicht zu rechnen. Eine solche Klausel ist als intransparent und damit als unwirksam nach § 307 Abs. 1 BGB einzustufen, mit der Folge, dass der Vermieter auf ihrer Grundlage keine Nachzahlungsansprüche geltend machen kann.
Erkennen Mieter in einer gesonderten Vereinbarung Betriebskostenabrechnungen dem Grunde und der Höhe nach an, steht ihnen kein verbraucherschutzrechtliches Widerrufsrecht nach § 312 Abs. 1 BGB zu. Das Widerrufsrecht setzt voraus, dass der Unternehmer gegen ein vereinbartes Entgelt des Verbrauchers die vertragscharakteristische Leistung erbringt. Eine Vereinbarung, die lediglich bestehende Forderungen des Vermieters anerkennt, ohne dass der Vermieter seinerseits eine entgeltliche Leistung erbringt, unterfällt dieser Vorschrift nicht (vgl. BGH, 22.09.2020 - Az:
XI ZR 219/19). Die Mieter können eine solche Vereinbarung nicht wirksam widerrufen.
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