Die Umlagefähigkeit von
Betriebskosten setzt voraus, dass die entsprechenden Kosten vertraglich wirksam vereinbart und - soweit es sich um
sonstige Betriebskosten handelt - sachlich gerechtfertigt sind. Für Concierge- und Pförtnerkosten gilt dabei ein besonderer Maßstab, der sich aus ihrer fehlenden ausdrücklichen Normierung ergibt. Anders als
Hauswartkosten, die in der
II. BV und der
BetrKV ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten aufgeführt sind, finden Pförtnerkosten in diesen Regelwerken keine ausdrückliche Erwähnung. Daraus folgt, dass Pförtnerkosten nicht ohne Weiteres und ohne Rücksicht auf eine konkrete praktische Notwendigkeit erstattungsfähig sind - im Gegensatz zu den Kosten eines „normalen“ Hauswarts (vgl. BGH, 07.04.2004 - Az:
VIII ZR 167/03).
Die Frage, unter welchen Voraussetzungen Kosten eines Concierge-Dienstes als sonstige Betriebskosten im Sinne der
Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Nr. 17 II. BV umlagefähig sind, unterliegt einer tatrichterlichen Würdigung und kann nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles beantwortet werden. Eine grundsätzliche Klärungsbedürftigkeit mit revisionsrechtlicher Relevanz besteht insoweit nicht.
Als Umstände, die eine Umlagefähigkeit von Pförtnerkosten rechtfertigen können, kommen insbesondere die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie ein nachgewiesenes, gesteigertes Sicherheitsbedürfnis der Mieter in Betracht. Hierfür ist jedoch ein substantiierter Vortrag zu einer konkreten und bei Einführung des Concierge-Dienstes tatsächlich bestehenden Gefährdungslage erforderlich. Allgemeine und abstrakte Darlegungen zum Sicherheitsbedürfnis insbesondere älterer Mieter sowie zur allgemeinen Sicherheitslage an einem bestimmten Ort genügen diesem Anforderungsmaßstab nicht.
Vorliegend betraf dies eine Wohnanlage mit rund 240 Einheiten, bei der die Notwendigkeit des Pförtnerdienstes mit der Größe des Objekts und der allgemeinen Sicherheitslage in Berlin begründet wurde - ein Vortrag, der mangels hinreichender Substantiierung als nicht ausreichend bewertet wurde.
Auch die bloße Größe einer Wohnanlage rechtfertigt für sich genommen nicht die Umlagefähigkeit der Pförtnerkosten. Selbst bei nahezu 240 Wohneinheiten bedarf es der positiven Feststellung einer konkreten praktischen Notwendigkeit, die über allgemeine Erwägungen hinausgeht. Fehlt es an entsprechendem Sachvortrag oder bleibt dieser - wie vorliegend - vom Mieter substantiiert bestritten und vom Vermieter nicht weiter untermauert, ist die Umlage der Pförtnerkosten unzulässig.
