Eine mietvertragliche Individualabrede, die bekannte Baumängel bei Einzug vom Gewährleistungsrecht ausnimmt, erfasst keine nachträglichen
Mängel, die erst Jahre nach Mietbeginn auftreten. Stellt der Vermieter als Ersatz einen Ofen mit unzureichender Heizleistung bereit und lässt er eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung fruchtlos verstreichen, ist der Mieter zur Selbstvornahme berechtigt und kann die Kosten gemäß
§ 536a Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB erstattet verlangen.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Die Mieterin bewohnte eine Altbauwohnung, die sie im Jahr 2009 in sanierungsbedürftigem Zustand zu einer Monatsmiete von 165,78 € angemietet hatte. Im
Mietvertrag war eine Individualabrede enthalten, wonach die bei Einzug vorhandenen Baumängel bekannt seien, Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten nicht durch den Vermieter vorgenommen würden und erforderliche Arbeiten auf Kosten der Mieterin durchzuführen seien. Im September 2013 - viereinhalb Jahre nach Einzug - bemerkte die Mieterin Schäden an der Schamotte der Brennkammer des Wohnzimmerofens. Sie zeigte den Mangel der Vermieterin an, woraufhin ein Ofensetzer den Ofen begutachtete. Die Vermieterin lieferte daraufhin lediglich einen transportablen Ersatzofen. Die Mieterin rügte dessen unzureichende Heizleistung mit Schreiben vom 27.11.2013 und setzte der Vermieterin eine einwöchige Frist zur Reparatur des Kachelofens, verbunden mit der Ankündigung der Selbstvornahme. Da die Vermieterin untätig blieb, ließ die Mieterin den Ofen Anfang 2014 reparieren. Die Reparaturkosten betrugen 1.913,10 €. Die Mieterin verrechnete diesen Betrag mit den Mietzahlungen; im Rahmen eines späteren Räumungsverfahrens zahlte sie ihn unter ausdrücklichem Vorbehalt der Rückforderung an die Vermieterin zurück und klagte anschließend auf Erstattung.
Das Gericht bejahte einen nachträglichen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536a BGB. Dass die Vermieterin vortrug, der Küchenofen reiche zur Beheizung der Wohnung aus und der Wohnzimmerofen sei entbehrlich, änderte daran nichts. Für die Bewohnbarkeit der Wohnung ist es unumgänglich, dass alle Räume über einen intakten und für den jeweiligen Raum hinsichtlich der Heizleistung ausreichenden Ofen verfügen. Ein Ofen in der Küche ist für diesen Raum konzipiert und nicht gleichzeitig dazu bestimmt, den danebenliegenden, durch eine Wand getrennten Wohnraum zu beheizen - ein Umstand, den auch der als Zeuge vernommene Ofensetzer ausdrücklich bestätigte. Erschwerend kam hinzu, dass der Defekt im Winter auftrat und damit dringender Handlungsbedarf zur Erhaltung eines bewohnbaren Zustands bestand.
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