Das Stimmrecht von Teileigentümern (vorliegend: Stellplatzeigentümern) kann in der Gemeinschaftsordnung objektbezogen beschränkt werden, jedoch nicht vollständig für Beschlüsse über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Verwalterbestellung - solche Klauseln sind nichtig.
Gemäß
§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG sind bei Beschlussfassungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) grundsätzlich alle Wohnungseigentümer und - als Teileigentümer im Sinne des
§ 1 Abs. 3 und 6 WEG - auch die Inhaber von Teileigentumseinheiten stimmberechtigt. Von dem gesetzlichen Regelfall des Kopfstimmrechts kann durch Vereinbarung nach
§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG abgewichen werden; so kann insbesondere ein Objektstimmrecht vereinbart werden, bei dem jedem Eigentümer so viele Stimmen zustehen, wie er Eigentumseinheiten hält. Darüber hinaus ist es grundsätzlich möglich, das Stimmrecht der Sondereigentümer durch Vereinbarung objektbezogen zu beschränken, also etwa auf bestimmte Beschlussgegenstände, die eine bestimmte Einheitenart - vorliegend Tiefgaragenstellplätze - betreffen.
Im Zusammenhang mit Mehrhausanlagen hat der BGH es ausdrücklich gebilligt, wenn den Mitgliedern von Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt wird, unter Ausschluss der anderen Eigentümer Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen - vorausgesetzt, es ist zugleich bestimmt, dass die dadurch verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der betreffenden Untergemeinschaft getragen werden (vgl. BGH, 10.11.2017 - Az:
V ZR 184/16). Auch ohne Bildung verselbständigter Untergemeinschaften bleibt eine objektbezogene Stimmrechtsbeschränkung grundsätzlich zulässig.
Diese Beschränkung unterliegt jedoch einem Bestimmtheitsgebot. Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten müssen klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen (vgl. BGH, 26.06.2020 - Az: V ZR 199/19; BGH, 19.07.2024 - Az:
V ZR 139/23). Das gilt in besonderem Maße für den Umfang des Stimmrechts, das zu den elementaren Mitgliedschaftsrechten der Wohnungseigentümer gehört (vgl. BGH, 18.01.2019 - Az:
V ZR 72/18). Verbleiben bei der gebotenen objektiven Auslegung einer entsprechenden Klausel nicht aufklärbare Zweifel über deren Inhalt, ist die beabsichtigte Einschränkung insgesamt unwirksam (vgl. BGH, 22.03.2019 - Az:
V ZR 298/16). Dies gilt insbesondere dann, wenn eine Klausel erkennbar auf einem bestimmten Regelungsmodell beruht - etwa der Annahme, Teileigentümer seien stets zugleich Wohnungseigentümer -, das aber nicht zwingend der tatsächlichen Eigentümerstruktur entspricht. Da selbständige Teileigentumseinheiten isoliert veräußert werden können und Teileigentumsrecht und Wohnungseigentumsrecht somit dauerhaft in verschiedenen Händen liegen können, lässt eine solche Klausel nicht mit der erforderlichen Klarheit erkennen, ob der Stimmrechtsausschluss auch für solche Teileigentümer gelten soll, die nicht zugleich Wohnungseigentümer sind.
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