Die bloße Angabe der Wohnanschrift im Impressum einer Internetpräsenz sowie geringfügige digitale Tätigkeiten wie Mails, Rechnungen oder gelegentliche Videocalls begründen keine nach außen in Erscheinung tretende gewerbliche Nutzung einer Wohnung und fallen damit unter den Mietzweck „Wohnen“. Eine
Kündigung aus dem Grunde einer nicht genehmigten gewerblichen Nutzung ist insoweit nicht wirksam.
Ohne besondere Vereinbarung darf ein Mieter in einer Wohnraum-Mietwohnung eine Erwerbstätigkeit ausüben, sofern diese nicht nach außen in Erscheinung tritt. Der Mietzweck „Wohnen“ umfasst damit nicht nur die reine Lebensführung im Haushalt, sondern auch Tätigkeiten, die äußerlich nicht von der typischen Wohnnutzung unterscheidbar sind. Dies gilt insbesondere für rein geistige, künstlerische oder organisatorische Tätigkeiten, die weder besonderen räumlichen Aufwand erfordern noch irgendwelche Störungen verursachen - etwa Schriftstellerei, Malerei sowie eine Erfinder- oder Konstrukteurstätigkeit. Entsprechend hat der BGH auch Tätigkeiten wie die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers oder die Telearbeit eines Angestellten als vom Mietzweck „Wohnen“ umfasst angesehen. Selbst die Einladung eines Geschäftsfreundes zum Abendessen in der Wohnung vermag keine nach außen in Erscheinung tretende gewerbliche Tätigkeit zu begründen.
Eine zentrale Frage bei der Abgrenzung von Wohn- und gewerblicher Nutzung stellt sich, wenn der Mieter die Wohnanschrift im Impressum einer Internetpräsenz angegeben hat. Diese Angabe besagt letztlich nichts über eine etwaige gewerbliche Tätigkeit, da sämtliche Gewerbetreibenden oder Freiberufler, die ihre Tätigkeit üblicherweise ohne Büro ausüben, nichts anderes übrig bleibt, als gegenüber Ämtern oder auch über ein Impressum einer Internetpräsenz ihre Wohnanschrift anzugeben. Insofern kann die bloße Angabe der Wohnadresse im Impressum einer Internetseite - vorliegend die eines selbständigen Reiseführers - nicht für sich allein eine nach außen in Erscheinung tretende gewerbliche Nutzung der Wohnung begründen. Entsprechend wurde etwa die Angabe einer Wohnadresse einer Würstchenbude auf St. Pauli gegenüber dem zuständigen Amt nicht als gewerbliche Tätigkeit gewertet, da es unter der Belegenheit des Gewerbetriebes nicht möglich war, Post zu empfangen, zumal eine Würstchenbude nicht über eine Hausnummer zu verfügen vermag.
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