Die Errichtung eines Neubaus im Innenhof einer Wohnanlage, der zu einer erheblichen Verschattung und Verdunkelung von
Balkon und Wohnräumen führt, stellt einen
Mangel im Sinne des
§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB dar. Eine solche Beeinträchtigung kann die Tauglichkeit der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich mindern und eine dauerhafte Mietminderung rechtfertigen.
Eine Mieterpartei hat zwar gewisse negative Veränderungen des Wohnumfelds grundsätzlich minderungslos hinzunehmen. Dies gilt insbesondere für Veränderungen im öffentlichen Raum oder durch Dritte, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat. Anders verhält es sich jedoch, wenn der Vermieter selbst durch bauliche Maßnahmen auf seinem Grundstück eine Verschlechterung der Belichtungssituation herbeiführt. In diesem Fall kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, dass Mieter allgemeine Umfeldveränderungen hinzunehmen hätten.
Maßgeblich für die Beurteilung eines Mangels ist der Vergleich zwischen dem bei Vertragsschluss vorhandenen Zustand und dem später eingetretenen Zustand. Dabei ist der Leitgedanke der Situationsgebundenheit von Grundstücken aus § 906 BGB auch für den Mangelbegriff im Wohnraummietrecht heranzuziehen. Die Versorgung mit natürlichem Sonnenlicht kann für den Nutzwert von Wohnräumen und Balkonen prägend sein. War die Belichtungssituation bei Anmietung charakteristisch für die Wohnung, so stellt eine nachträgliche erhebliche Verschlechterung dieser Verhältnisse einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar.
Entscheidend ist eine wirkungsbezogene, vergleichende Betrachtung der wahrnehmbaren Lichtverhältnisse vor und nach der baulichen Veränderung. Es kommt darauf an, ob eine im Vergleich zum früheren Zustand deutlich wahrnehmbare, wesentliche Verschattung und Verdunkelung eingetreten ist. Diese Feststellung kann grundsätzlich durch Zeugenbeweis erfolgen, wenn Zeugen glaubhaft die Verhältnisse vor und nach der Bebauung schildern können.
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