Ein Scheingeschäft nach § 117 BGB liegt nicht vor, wenn Vertragsparteien aus steuerlichen Gründen bewusst eine bestimmte zivilrechtliche Gestaltung wählen und diese nur bei zivilrechtlicher Wirksamkeit die angestrebte steuerrechtliche Anerkennung finden kann. Bestimmte vertragliche Regelungen können nicht gleichzeitig steuerrechtlich gewollt, zivilrechtlich aber nicht gewollt sein (vgl. BGH, 02.03.2009 - Az: II ZR 264/07; BGH, 05.07.1993 - Az: II ZR 114/92). Geschäfte, die nur im Falle ihrer zivilrechtlichen Wirksamkeit den von den Vertragsparteien angestrebten steuerrechtlichen Zweck erfüllen können, sind deshalb regelmäßig keine Scheingeschäfte.
Vorliegend ging es um eine Spendenzusage eines Vermieters an eine gemeinnützige Stiftung als Mieterin, mit der diese in die Lage versetzt werden sollte, die vereinbarte Miete zu zahlen. Die steuerrechtliche Anerkennung als Sonderausgaben nach § 10b EStG setzte voraus, dass die Beträge der Stiftung tatsächlich im Wege einer Barspende zur grundsätzlich freien Verfügung überlassen würden. Daher konnte der tatsächliche Geschäftswille nicht auf eine bloße „Reduzierung“ der geschuldeten Mietzahlungen gerichtet gewesen sein. Eine solche Betrachtung verkennt, dass die Vertragsparteien mit der erstrebten steuerrechtlichen Anerkennung nur rechnen konnten, wenn die Beträge entsprechend der späteren Praxis als echte Spende gewährt würden.
Eine von einem Vermieter gegenüber einem gemeinnützigen Mieter aus Anlass des Mietvertragsschlusses erteilte Spendenzusage geht jedoch nicht gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB kraft Gesetzes auf den Erwerber des vermieteten Grundstücks über. Die Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB ist zum Schutz des bereits mit der Einschränkung seines Gebrauchsrechts belasteten Erwerbers grundsätzlich eng auszulegen. Von ihr werden nur solche Rechte und Pflichten erfasst, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen (vgl. BGH, 12.10.2016 - Az: XII ZR 9/15; BGH, 25.07.2012 - Az: XII ZR 22/11).
Der Erwerber tritt nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind. Bei der gebotenen objektiven Betrachtungsweise handelt es sich bei einer Spendenvereinbarung um eine rechtlich selbständige Abrede, deren Verbindung zum Mietvertrag sich auf einen rein wirtschaftlichen Zusammenhang beschränkt. Es kommt nicht darauf an, was die ursprünglichen Mietvertragsparteien als rechtlich untrennbar vereinbaren wollten, sondern maßgeblich ist eine objektive Betrachtung unter Berücksichtigung des materiellen Gehalts der jeweiligen Vertragsbestimmung.
Vorliegend ging es um eine Spendenzusage eines Vermieters an eine gemeinnützige Stiftung als Mieterin, mit der diese in die Lage versetzt werden sollte, die vereinbarte Miete zu zahlen. Die steuerrechtliche Anerkennung als Sonderausgaben nach § 10b EStG setzte voraus, dass die Beträge der Stiftung tatsächlich im Wege einer Barspende zur grundsätzlich freien Verfügung überlassen würden. Daher konnte der tatsächliche Geschäftswille nicht auf eine bloße „Reduzierung“ der geschuldeten Mietzahlungen gerichtet gewesen sein. Eine solche Betrachtung verkennt, dass die Vertragsparteien mit der erstrebten steuerrechtlichen Anerkennung nur rechnen konnten, wenn die Beträge entsprechend der späteren Praxis als echte Spende gewährt würden.
Eine von einem Vermieter gegenüber einem gemeinnützigen Mieter aus Anlass des Mietvertragsschlusses erteilte Spendenzusage geht jedoch nicht gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB kraft Gesetzes auf den Erwerber des vermieteten Grundstücks über. Die Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB ist zum Schutz des bereits mit der Einschränkung seines Gebrauchsrechts belasteten Erwerbers grundsätzlich eng auszulegen. Von ihr werden nur solche Rechte und Pflichten erfasst, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen (vgl. BGH, 12.10.2016 - Az: XII ZR 9/15; BGH, 25.07.2012 - Az: XII ZR 22/11).
Der Erwerber tritt nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind. Bei der gebotenen objektiven Betrachtungsweise handelt es sich bei einer Spendenvereinbarung um eine rechtlich selbständige Abrede, deren Verbindung zum Mietvertrag sich auf einen rein wirtschaftlichen Zusammenhang beschränkt. Es kommt nicht darauf an, was die ursprünglichen Mietvertragsparteien als rechtlich untrennbar vereinbaren wollten, sondern maßgeblich ist eine objektive Betrachtung unter Berücksichtigung des materiellen Gehalts der jeweiligen Vertragsbestimmung.
Urteil freischalten
Anmelden oder Registrieren
Noch kein Premium-Zugang?
7 Tage kostenlos testen
BGH, 19.11.2025 - Az: XII ZR 106/23
ECLI:DE:BGH:2025:191125UXIIZR106.23.0
Vorgehend: OLG Frankfurt, 07.11.2023 - Az: 2 U 115/22
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
Anfrage ohne Risiko
Vertraulich
Schnell