Die Genehmigung zur Nutzung als Ferienwohnung umfasst typischerweise einen kurzfristigen Aufenthalt mit regelmäßigem Wechsel der Nutzer. Dauerhaftes Wohnen stellt demgegenüber eine eigenständige Nutzungsart dar, die wegen ihrer abweichenden funktionalen Prägung eine gesonderte Genehmigung erfordert.
Wird ein als Ferienwohnung genehmigtes Appartement dauerhaft bewohnt, überschreitet dies die Variationsbreite der zulässigen Ferienwohnnutzung. In dem zu beurteilenden Verfahren betraf dies ein Appartement, das dauerhaft bewohnt werden sollte. Diese Nutzung stellte sich nicht als touristisch geprägte und wechselnde Belegung dar, sondern als auf Dauer angelegtes Wohnen.
Liegt eine solche Nutzungsabweichung vor, ist die Behörde befugt, nach Art. 76 Satz 2 BayBO die Nutzung zu untersagen. Eine Nutzungsuntersagung setzt keine vorherige Genehmigungsfähigkeit der dauerhaften Wohnnutzung voraus; maßgeblich ist allein, dass die tatsächlich ausgeübte Nutzung nicht genehmigt ist.
Einwendungen, wonach auch längere Aufenthalte im Ferienbereich üblich seien oder melderechtliche Vorgaben eine andere Bewertung nahelegten, sind für die bauordnungsrechtliche Einordnung ohne entscheidende Bedeutung. Ausschlaggebend bleibt die funktionale Zweckbestimmung der Nutzung im Verhältnis zur genehmigten Nutzungsart.
Auch gleichheitsrechtliche Bedenken greifen nicht, wenn die behördliche Vorgehensweise im Rahmen eines konsistent umgesetzten Konzeptes erfolgt und keine substantiierten Anhaltspunkte für eine unsachliche Ungleichbehandlung bestehen.
Wird ein als Ferienwohnung genehmigtes Appartement dauerhaft bewohnt, überschreitet dies die Variationsbreite der zulässigen Ferienwohnnutzung. In dem zu beurteilenden Verfahren betraf dies ein Appartement, das dauerhaft bewohnt werden sollte. Diese Nutzung stellte sich nicht als touristisch geprägte und wechselnde Belegung dar, sondern als auf Dauer angelegtes Wohnen.
Liegt eine solche Nutzungsabweichung vor, ist die Behörde befugt, nach Art. 76 Satz 2 BayBO die Nutzung zu untersagen. Eine Nutzungsuntersagung setzt keine vorherige Genehmigungsfähigkeit der dauerhaften Wohnnutzung voraus; maßgeblich ist allein, dass die tatsächlich ausgeübte Nutzung nicht genehmigt ist.
Einwendungen, wonach auch längere Aufenthalte im Ferienbereich üblich seien oder melderechtliche Vorgaben eine andere Bewertung nahelegten, sind für die bauordnungsrechtliche Einordnung ohne entscheidende Bedeutung. Ausschlaggebend bleibt die funktionale Zweckbestimmung der Nutzung im Verhältnis zur genehmigten Nutzungsart.
Auch gleichheitsrechtliche Bedenken greifen nicht, wenn die behördliche Vorgehensweise im Rahmen eines konsistent umgesetzten Konzeptes erfolgt und keine substantiierten Anhaltspunkte für eine unsachliche Ungleichbehandlung bestehen.
VGH Bayern, 17.10.2025 - Az: 15 ZB 25.22
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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