Die Haftung eines Verwalters nach § 280 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass eine Pflichtverletzung vorliegt und diese schuldhaft begangen wurde. Zu den Aufgaben des Verwalters gehört nach
§ 27 Abs. 1 WEG insbesondere die ordnungsgemäße Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen.
Eine Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1 BGB durch einen Verwalter liegt nicht vor, wenn dieser bei der Ermessensentscheidung zur Raumwahl für die WEG-Versammlung während der Covid-19-Pandemie sowohl die zu erwartende Teilnehmerzahl als auch den Wunsch, Eigentümer von der Versammlung fernzuhalten, berücksichtigt hat. Dies gilt selbst dann, wenn die Formulierungen im Einladungsschreiben der Verwaltung objektiv als Ausladung verstanden werden konnten.
Bei der Wahl von Ort und Zeit der Versammlung steht dem Verwalter ein Ermessensspielraum zu. Maßgeblich ist eine Entscheidung nach pflichtgemäßem Ermessen, die sich an den rechtlichen Rahmenbedingungen sowie an der zu erwartenden Teilnehmerzahl orientiert. Auch während der Covid-19-Pandemie bestand das Recht jedes Wohnungseigentümers auf persönliche Teilnahme an der Versammlung. Eine Vertreterversammlung war nur dann zulässig, wenn sämtliche Wohnungseigentümer hierin eingewilligt und entsprechende Vollmachten erteilt hatten (vgl. BGH, 08.03.2024 - Az:
V ZR 80/23). Lag ein solcher Konsens nicht vor, war allen Eigentümern grundsätzlich die Möglichkeit zur physischen Teilnahme einzuräumen.
Die im Einladungsschreiben des zu entscheidenden Falls enthaltenen Hinweise, wonach Versammlungen in den kommenden Monaten nicht möglich seien, waren objektiv unzutreffend. Gleichwohl durfte sich der Verwalter bei der Auswahl des Versammlungsortes an der Prognose orientieren, dass aufgrund der pandemiebedingten Umstände nur wenige Eigentümer erscheinen würden. Die Orientierung an der erwarteten Teilnehmerzahl stellt auch in dieser Situation ein sachgerechtes Ermessenskriterium dar (vgl. LG Frankfurt/Main, 17.12.2020 - Az:
2-13 S 108/20). Ein Verschulden liegt nur dann vor, wenn die Entscheidung offensichtlich unvertretbar und nicht nachvollziehbar ist. Maßstab ist die Sorgfalt eines durchschnittlichen, ordentlichen und gewissenhaften Verwalters (§ 276 Abs. 1 BGB, § 347 HGB).
Zu berücksichtigen war weiterhin, dass zum damaligen Zeitpunkt in der Fachliteratur und von Verbänden vertreten wurde, Vertreter- oder „Ein-Mann-Versammlungen“ seien zulässig. Auch anwaltliche Berater befürworteten dieses Vorgehen.
Vor diesem Hintergrund kann dem Verwalter nicht angelastet werden, wenn Formulierungen in der Einladung von objektiven Empfängern als Ausladung verstanden wurden. Eine Pflichtverletzung lag insoweit nicht vor, da die Entscheidung nicht offensichtlich unvertretbar war.
