Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters kann bestehen, solange der Vermieter keine Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Originalbelege gewährt. Das Einsichtsrecht dient der Überprüfung der Abrechnung und ist in der bisherigen Rechtsprechung auf Grundlage von § 259 Abs. 1 Hs. 2 BGB entwickelt worden. Danach sind Belege in der Form vorzulegen, in der sie dem Vermieter selbst erteilt wurden. Liegen Originale vor, ist deren Einsichtnahme zumutbar, digitale Kopien genügen in diesem Fall nicht.
Die durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz eingeführte Neufassung des § 556 Abs. 4 BGB, die dem Vermieter im Wohnraummietrecht gestattet, Belege auch digital zur Verfügung zu stellen, findet im Gewerbemietrecht keine unmittelbare Anwendung. Eine Verweisungsnorm in § 578 BGB fehlt. Auch eine analoge Anwendung stößt auf Bedenken, da der Gesetzgeber im Zuge der Reform bewusst keine Regelung für die Gewerberaummiete getroffen hat, obwohl Änderungen in § 578 BGB gleichzeitig vorgenommen wurden. Eine planwidrige Regelungslücke liegt daher nicht vor.
Zudem sprechen die in § 578 BGB ausdrücklich aufgeführten Verweisungen gegen eine Erweiterung im Wege des Erst-Recht-Schlusses. Der Gesetzgeber hat dem Bereich der Gewerberaummiete erkennbar einen größeren Gestaltungsspielraum der Parteien belassen, auch in Bezug auf die Belegeinsicht. Ein generelles Bedürfnis für eine weitergehende gesetzliche Regelung besteht nicht, da Vermieter bereits zuvor digitale Belegeinsicht gewähren konnten, soweit auch ihnen die Belege ausschließlich digital vorlagen.
Selbst wenn man eine analoge Anwendung von § 556 Abs. 4 BGB auf die Gewerberaummiete bejahen wollte, wäre sie nur für zukünftige Abrechnungen ab dem Inkrafttreten des Gesetzes denkbar. Nach dem Rechtsgedanken des Art. 171 EGBGB bleibt altes Recht für Handlungen und Ereignisse aus der Zeit vor dem Inkrafttreten maßgeblich. Die Verpflichtung zur Vorlage der Originalbelege richtet sich daher nach der Rechtslage zum Zeitpunkt der erstmaligen Geltendmachung der Einrede. Eine rückwirkende Anwendung der Neuregelung scheidet aus.
Die durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz eingeführte Neufassung des § 556 Abs. 4 BGB, die dem Vermieter im Wohnraummietrecht gestattet, Belege auch digital zur Verfügung zu stellen, findet im Gewerbemietrecht keine unmittelbare Anwendung. Eine Verweisungsnorm in § 578 BGB fehlt. Auch eine analoge Anwendung stößt auf Bedenken, da der Gesetzgeber im Zuge der Reform bewusst keine Regelung für die Gewerberaummiete getroffen hat, obwohl Änderungen in § 578 BGB gleichzeitig vorgenommen wurden. Eine planwidrige Regelungslücke liegt daher nicht vor.
Zudem sprechen die in § 578 BGB ausdrücklich aufgeführten Verweisungen gegen eine Erweiterung im Wege des Erst-Recht-Schlusses. Der Gesetzgeber hat dem Bereich der Gewerberaummiete erkennbar einen größeren Gestaltungsspielraum der Parteien belassen, auch in Bezug auf die Belegeinsicht. Ein generelles Bedürfnis für eine weitergehende gesetzliche Regelung besteht nicht, da Vermieter bereits zuvor digitale Belegeinsicht gewähren konnten, soweit auch ihnen die Belege ausschließlich digital vorlagen.
Selbst wenn man eine analoge Anwendung von § 556 Abs. 4 BGB auf die Gewerberaummiete bejahen wollte, wäre sie nur für zukünftige Abrechnungen ab dem Inkrafttreten des Gesetzes denkbar. Nach dem Rechtsgedanken des Art. 171 EGBGB bleibt altes Recht für Handlungen und Ereignisse aus der Zeit vor dem Inkrafttreten maßgeblich. Die Verpflichtung zur Vorlage der Originalbelege richtet sich daher nach der Rechtslage zum Zeitpunkt der erstmaligen Geltendmachung der Einrede. Eine rückwirkende Anwendung der Neuregelung scheidet aus.
OLG Schleswig, 18.07.2025 - Az: 12 U 73/24
ECLI:DE:OLGSH:2025:0718.12U73.24.00
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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