Legionellen im Trinkwasser: Ab wann liegt ein Mietmangel vor?

Ein Legionellenbefall im Trinkwasser führt nicht automatisch zu einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB. Maßgeblich ist, ob die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung objektiv beeinträchtigt wird oder eine Gesundheitsgefahr für einen durchschnittlichen Mieter besteht. Dabei gilt ein objektiver, überindividueller Maßstab, der sich an anerkannten technischen und medizinischen Regeln sowie gesetzlichen Vorgaben orientiert – nicht an den subjektiven Befürchtungen einzelner Mieter.

Nach der Trinkwasserverordnung und dem DVGW-Arbeitsblatt W 551 ist der sogenannte Maßnahmewert bei 100 KBE/100 ml angesetzt. Wird dieser überschritten, muss der Betreiber zwar Untersuchungen einleiten und ggf. mittelfristige Sanierungsmaßnahmen ergreifen, eine Gesundheitsgefahr im mietrechtlichen Sinn ist damit jedoch noch nicht automatisch gegeben. Eine solche Gefahr wird in der Regel erst angenommen, wenn der technische Maßnahmenwert von 10.000 KBE/100 ml überschritten wird. In diesem Fall sind umgehend Schutzmaßnahmen wie Duschverbote oder die Installation von Filtern erforderlich, da beim Duschen Legionellen-Aerosole eingeatmet werden können.

Liegt die Belastung dauerhaft unter 10.000 KBE/100 ml, besteht grundsätzlich keine Gesundheitsgefahr, die eine Mietminderung rechtfertigen würde. Selbst eine mittlere Kontamination im Bereich von 100 bis unter 10.000 KBE/100 ml begründet in der Regel keinen Anspruch auf Mietminderung, solange keine konkreten Umstände dargelegt und bewiesen werden, aus denen sich eine besondere Gefährdung ergibt. Pauschale Angaben zu gesundheitlichen Beschwerden genügen nicht, um die Darlegungs- und Beweislast des Mieters zu erfüllen.

Damit gilt: Erst bei einer nachweislichen, für den Durchschnittsmieter relevanten Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit oder bei einer objektiv feststellbaren Gesundheitsgefahr ist von einem Mietmangel wegen Legionellen auszugehen. Reine Besorgnis oder subjektive Befürchtungen – auch bei Überschreitung des Maßnahmewertes – reichen nicht aus, um eine Minderung der Miete zu rechtfertigen.