Wird ein Mietverhältnis aufgrund schwerwiegender Pflichtverletzungen des Mieters
fristlos gekündigt, so kann dies gemäß
§ 543 Abs. 1 BGB in Verbindung mit einer entsprechenden vertraglichen Klausel gerechtfertigt sein, wenn der Mieter seine Verpflichtungen in einem Maße verletzt, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Mieter durch vorsätzliche Straftaten, wie etwa Diebstahl gegenüber dem Vermieter, das Vertrauen nachhaltig zerstört. In solchen Fällen ist eine
Abmahnung nach § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB entbehrlich, insbesondere dann, wenn die Pflichtverletzung nicht rückgängig gemacht werden kann und eine Abmahnung zur Wiederherstellung des Vertrauens ungeeignet wäre.
Von besonderer Bedeutung ist die Konstellation eines betreuten Wohnverhältnisses, bei dem eine enge Zusammenarbeit und ein intaktes Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien essenziell sind. Ein vorsätzlicher und wiederholter Verstoß, der unter Einsatz erheblicher krimineller Energie erfolgt, rechtfertigt in einem solchen Fall die sofortige Kündigung ohne vorherige Abmahnung. Auch der Umstand, dass das Strafverfahren gegen den Mieter eingestellt wurde, entzieht der Kündigung nicht die Grundlage, da strafrechtliche Überlegungen und die Interessen des Vermieters nicht deckungsgleich sind.
Liegt eine derart schwerwiegende Störung des Hausfriedens vor, die das Vertrauensverhältnis irreparabel beschädigt, ist die fristlose Kündigung auch dann wirksam, wenn sie erst einige Zeit nach dem Vorfall erklärt wird, solange keine Anhaltspunkte für eine illoyale Verzögerung oder Verwirkung vorliegen.
