Es fehlt an einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung, wenn die Positionen Grundsteuer und Straßenreinigung in der Position „Städtische Abgaben“ zusammengefasst worden sind. Hierin ist eine unvollständige Trennung der eigenständigen Hauptkostenarten gemäß der
mietvertraglichen Vereinbarung sowie gemäß
§ 2 BetrKV zu erblicken.
Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen worden sind, sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (BGH, 15.07.2009 - Az:
VIII ZR 340/08).
Die Frage, wie stark die einzelnen Kostenarten aufgegliedert sein müssen, ist bislang nicht abschließend geklärt.
Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist (BGH, 16.09.2009 - Az:
VIII ZR 346/08).
Die Abrechnung muss sich grundsätzlich an den Kostenarten, wie sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt sind, orientieren, damit er verlässlich und auf einfache Weise erkennen kann, ob nur die vereinbarten Kosten in der Abrechnung angesetzt wurden. Geht es um die Abrechnung für Wohnraum, ist daher grundsätzlich die Differenzierung nach den Kostenarten des in § 2 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalogs erforderlich, wobei die nach ihrem Entstehungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammengefasst werden dürfen.
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