Rückerhalt der Mietsache bei Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters

Der Rückerhalt der Mietsache im Sinne des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, wobei es auf dessen Rücknahmebereitschaft nicht ankommt. Wirft der Mieter die Schlüssel in den privaten Briefkasten des Vermieters und gibt damit seinen Besitz vollständig auf, beginnt die sechsmonatige Verjährungsfrist auch dann, wenn der Vermieter der Rücknahme ausdrücklich widerspricht und das Mietverhältnis noch nicht beendet ist.

Voraussetzungen des Rückerhalts der Mietsache

Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Frist beginnt nach Satz 2 der Vorschrift mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Nach ständiger Rechtsprechung setzt der Rückerhalt grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen und gegebenenfalls verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen (vgl. BGH, 27.02.2019 - Az: XII ZR 63/18; OLG Düsseldorf, 31.08.2006 - Az: I-10 U 46/06). Erforderlich ist zudem, dass der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt. Die bloße vorübergehende Möglichkeit einer Besichtigung während des fortbestehenden Mieterbesitzes genügt hierfür nicht.

Ist die Beendigung des Mietverhältnisses Voraussetzung für den Verjährungsbeginn?

Der Rückerhalt setzt weder die Rückgabe der Mietsache im Sinne des § 546 Abs. 1 BGB noch die Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Der Verjährungsbeginn kann daher bereits vor Vertragsende eintreten, mit der Folge, dass ein Anspruch aus § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB schon vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren kann (vgl. BGH, 23.10.2013 - Az: VIII ZR 402/12). Ein Zurückerhalten in diesem Sinne wurde in der Rechtsprechung etwa bejaht, wenn der Mieter nach Kündigung, aber vor Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter oder dessen Bevollmächtigtem die Schlüssel übergibt (vgl. BGH, 04.05.2005 - Az: VIII ZR 93/04).

Kommt es auf die Rücknahmebereitschaft des Vermieters an?

Nicht abschließend geklärt ist, unter welchen Voraussetzungen die Verjährungsfrist beginnt, wenn der Mieter dem Vermieter die Rücknahme der Mietsache anbietet, dieser sie jedoch nicht annimmt. Ebenfalls nicht höchstrichterlich entschieden ist, ob der Mieter vor Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückgabe berechtigt beziehungsweise der Vermieter zur Rücknahme verpflichtet ist. Feststeht jedoch, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Mietsache jederzeit „auf Zuruf“ zurückzunehmen, etwa wenn der Mieter kurzfristig auszieht und die sofortige Aushändigung des Schlüssels verlangt (vgl. BGH, 12.10.2011 - Az: VIII ZR 8/11; BGH, 23.10.2013 - Az: VIII ZR 402/12).

Auf diese Fragen kommt es allerdings dann nicht an, wenn aufgrund der Umstände des Einzelfalls anzunehmen ist, dass der Vermieter die Mietsache tatsächlich zurückerhalten hat. Wird der Schlüssel in den privaten Briefkasten des Vermieters (und nicht lediglich in denjenigen des Mietobjekts) eingeworfen, tritt die für den Rückerhalt erforderliche Änderung der Besitzverhältnisse jedenfalls mit Kenntnis des Vermieters von der vollständigen Besitzaufgabe des Mieters ein. Dass diese Änderung dem Vermieter durch den Einwurf gewissermaßen aufgedrängt wird, rechtfertigt keine andere Beurteilung, sofern der Mieter keinen Zugang mehr zu den Mieträumen hat, während der Vermieter ungehinderten Zugriff und damit die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung erhält.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.