Die rechtlichen Voraussetzungen für eine
Mieterhöhung infolge von Modernisierungsmaßnahmen ergeben sich aus §§ 555a ff., 559 ff. BGB. Dabei sind nach Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB auf bis einschließlich 31.12.2018 entstandene Mietverhältnisse die §§ 555c, 559 BGB in der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung anzuwenden, wenn dem Mieter bei
Modernisierungsmaßnahmen die Ankündigung gemäß § 555c I 1 BGB vor dem 01.01.2019 zugegangen ist.
In formeller Hinsicht ist nach § 559b Abs. 1 BGB eine empfangsbedürftige
Mieterhöhungserklärung in Textform erforderlich, in welcher die Erhöhung der Miete auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend der materiellen Voraussetzungen der §§
559,
559a BGB erläutert wird.
Dabei ist bei der Beurteilung der formellen Anforderungen zu beachten, dass das Formerfordernis kein Selbstzweck ist, sondern es entscheidend darauf ankommt, ob für den Mieter mit der geforderten Information ein „maßgeblicher Erkenntniswert“ verbunden ist. Es genügt, wenn der Mieter - ggf. unter Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen - den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.
Im Rahmen der Berechnung erforderlich sind die Angabe der Gesamtkosten, eine etwaige Kürzung durch Drittmittel (§ 559a BGB), bei mehreren Wohnungen der Verteilungsschlüssel (s. § 559 Abs. 3 BGB), der auf die Wohnung des Mieters entfallende Betrag und der konkrete monatliche Erhöhungsbetrag. Dabei müssen die Modernisierungskosten nachvollziehbar von einer gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung getrennt werde. Dienen Maßnahmen sowohl der Modernisierung als auch der Instandhaltung, dann muss der ersparte Instandsetzungsaufwand, wie er sich nach Meinung des Vermieters darstellt, konkret oder zumindest in Form einer nachvollziehbaren Quote von den Gesamtkosten in Abzug gebracht werden. Einer umfassenden Vergleichsberechnung bedarf es nicht. Ebenso bedarf es keiner Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten, etwa nach einzelnen Gewerken, oder einer ggf. anteiligen Zuordnung von Baunebenkosten. Im Rahmen der Erläuterung des angewandten Verteilerschlüssels reicht es aus, die für den gewählten Verteilerschlüssel maßgeblichen Parameter.
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