Umlage der Betriebskosten ist durch 25-jährige Übung konkludent vereinbart

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Hat der Mieter über 25 Jahre hinweg den für die sonstigen Betriebskosten entfallenden, angeforderten Betriebskostenvorschuss vorbehaltlos gezahlt, der Vermieter jeweils Jahresabrechnungen erteilt hat und der sich aus der Abrechnung ergebende Guthaben- bzw. Nachzahlungsbetrag jeweils von der betreffenden Mietpartei an die andere gezahlt wurde, ohne das Einwendungen erhoben wurden, so ist die Umlage als konkludent vereinbart anzusehen, auch wenn im Mietvertrag eine konkrete Aufzählung derjenigen Betriebskosten, die umgelegt werden sollen als auch der Verweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung bzw. der Vorgängervorschrift fehlen.

Hierzu führte das Gericht aus:

In einem Mietverhältnis können Betriebskosten grundsätzlich nur dann gesondert abgerechnet und auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag klar und eindeutig geregelt ist. Das setzt einerseits voraus, dass die vereinbarte Mietstruktur erkennen lässt, dass der Mieter überhaupt Betriebskosten ganz oder anteilig neben der Grundmiete tragen soll, damit er sich auf die aus dem Mietverhältnis ergebenden Lasten einstellen kann. Der schriftliche Mietvertrag der Parteien genügt diesem Erfordernis, denn sowohl in der im Tatbestand zitierten Klausel in § 3 als auch in derjenigen in § 4 Nr. 2 ist deutlich geregelt, dass außer Heizung und Frischwasser die Beklagte auch sonstige Betriebskosten zu tragen hat. Dies folgt aus dem Umstand, dass in den beiden vorgenannten Klauseln ausdrücklich ein „Abschlag“, d. h. eine Vorauszahlung auf diese vereinbart ist und sich aus der Klausel in § 4 Nr. 2 ausdrücklich ergibt, dass über diese Abschlagzahlungen jährlich abzurechnen ist.

Darüber hinaus folgt aus dem schuldrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz (§ 241 BGB), dass die umlagefähigen Betriebskosten inhaltlich entweder konkretisiert oder zumindest eindeutig bestimmbar sind. Insoweit ist grundsätzlich ein Verweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung bzw. der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Vorgängernormen ausreichend.