Betriebskostenabrechnung und die Umlagefähigkeit der Verwaltungskosten beim Gewerberaummietvertrag

Eine Hemmung der Verjährung gemäß § 203 BGB aufgrund von Verhandlungen endet dann, wenn die Verhandlungen einschlafen, z.B. durch Schweigen auf ein Schreiben des anderen Teils. Die regelmäßige Verjährungsfrist wird jedoch mit Zustellung eines Mahnbescheides gehemmt, wobei eine Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung erfolgt, wenn eine Zustellung demnächst im Sinne des § 167 ZPO gegeben ist. Die einmal eingetretene Hemmung wird nicht dadurch berührt, dass die alsbaldige Abgabe der Streitsache unterbleibt, da es allein auf die Zustellung des Mahnbescheides und nicht auf die Rechtshängigkeit ankommt.

Die Umlage von Verwaltungskosten ist bei der Gewerberaummiete grundsätzlich zulässig, es bedarf insoweit jedoch einer wirksamen, ausdrücklichen Vereinbarung der Parteien, wobei sich die Vereinbarung bei Vorliegen einer Formularklausel am Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB messen lassen muss. Eine Umlage der Kosten des Gebäudemanagements zielt weitgehend auf die originären Interessen des Eigentümers ab und ist damit überraschend, jedenfalls intransparent.

Hat der Vermieter den Heizkostenverbrauch unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 S 1 HeizkostenV ermittelt, ist der Abrechnung zwar der ermittelte Verbrauch zu Grunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen, es ist in diesem Fall aber eine Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 S 1 HeizkostenV vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen.

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