Kann der Mieter wegen Beleidigungen kündigen?

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Zwar kann eine außerordentliche Kündigung wegen Beleidigung oder übler Nachrede als Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis grundsätzlich erfolgen nach den Vorschriften der §§ 543, 569 Abs. 2 BGB. Eine außerordentliche Kündigung kommt bei Dauerschuldverhältnissen allerdings grundsätzlich nur nach vorheriger Abmahnung in Betracht, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis liegt, § 543 Abs. 3 S. 1 BGB.

Bei schweren Beleidigungen ist regelmäßig § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB gegeben. Es gilt der Grundsatz, dass durch eine schwere Beleidigung das für die Vertragserfüllung unerlässliche Vertrauen zerstört wird; in diesem Fall ist eine Abmahnung entbehrlich, weil zerstörtes Vertrauen durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann. Etwas anderes gilt, wenn die einmalige Beleidigung für sich betrachtet kein besonderes Gewicht hat und sich die Unzumutbarkeit erst aus der Wiederholung ergibt.

Die Entbehrlichkeit der Abhilfefrist oder Abmahnung kann sich nur daraus ergeben, dass die Voraussetzungen der § 543 Abs. 3 Nr. 1 oder Nr. 2 BGB vorliegen, mithin wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Kläger verlangen als Vermieter von den Beklagten als Mietern die Fortsetzung des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrags. Die Kläger wohnen ebenfalls in dem Mietobjekt.

Unter dem 28.11.2020 formulierte der Kläger an den Beklagten einen Brief, in welchem er das Verhalten des Beklagten hinsichtlich seines Gartenhäuschens, der Verwendung von Schimpfworten sowie der Pinkelei im Garten thematisierte. Mit Schreiben vom 05.12.2020 forderte der Kläger den Beklagten auf, dessen Gartenhaus bis zum 12.12.2020 abzureißen. Zudem wies er den Beklagten auf dessen „unzumutbares Verhalten“ hin, wozu auch dessen „ständige Pinkelei“ gehöre, worüber sich schon alle Nachbarn beschwert hätten und was letztendlich negativ auf die Kläger zurückfalle.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 22.12.2020 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis außerordentlich fristlos. Zur Begründung führten die Beklagten aus:

„Seit einiger Zeit ist das Mietverhältnis zwischen meinen Mandanten (den Beklagten) und Ihnen (den Klägern) angespannt, um nicht zu sagen schwer belastet. Mit Schreiben vom 28.11.2020 und vom 05.12.2020 hat Herr N meinem Mandanten vorgeworfen, das am 10.06.2020 auf dem Grundstück errichtete Gartenhaus eigenmächtig aufgebaut zu haben und ihn aufgefordert, das Gartenhaus bis zum 12.12.2020 zu beseitigen.