Rückzahlung überzahlter Miete wegen Wohnflächenabweichung?: „Wohn/Nutzfläche“ umfasst auch mitvermietete Kellerräume

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Wurde im Mietvertrag bei der Beschreibung des Mietgegenstandes der Kellerraum angegeben und die Quadratmeter-Angabe auf die „Wohn/Nutzfläche“ bezogen, so ist eine Wohnflächenberechnung nicht nach der Wohnflächenverordnung vorzunehmen. Die Angabe von „ca. 55 qm“ bezieht sich in diesem Fall nach dem Wortlaut des Mietvertrages mithin schon nicht auf die bloße Wohnfläche, sondern sie umfasst auch die Nutzfläche.

Zur Wohnfläche einer Wohnung gehören die Grundflächen der Räume, die ausschließlich dieser Wohnung zuzurechnen sind, während bei der Nutzfläche auch außerhalb der Wohnung gelegene Räume wie Keller, Dachboden oder Heizungsräume hinzugerechnet werden.

Das Mietrecht kennt insofern unterschiedliche Flächenangaben: Beheizte und unbeheizte Flächen, Grundfläche, Wohnfläche, Nutzfläche und Mietfläche. Die Begriffe meinen nicht (immer) dieselbe Fläche. So können Wohn- und Nutzfläche voneinander abweichen, weil bestimmte Abstell-, Hobby- oder Kellerräume mit ihrer gesamten Fläche zur Nutzfläche zählen, aber nicht zur Wohnfläche. Gleiches gilt für Flächen ohne ausreichende Deckenhöhe oder nicht zu Wohnzwecken geeignete Souterrainräume. Auch gibt es keinen Grundsatz, dass die mietvertraglich vereinbarte Fläche - wie auch immer sie genauer bezeichnet ist - immer die Wohnfläche nach den §§ 42-44 II. BV oder der Wohnflächenverordnung darstellen soll.

Wenn aber selbst das Wort „Wohnfläche“ auslegungsbedürftig ist, so bedarf es erst recht konkreter Anhaltspunkte, die dafür sprechen, dass die Parteien mit „Wohn/Nutzfläche“ nur die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung meinen wollten. Ohne solche Umstände ist die „Wohn/Nutzfläche“ schon nach ihrem Wortlaut eben nicht „Wohnfläche“, sondern meint objektiv die angemietete Fläche, einschließlich aller dem Mieter zur alleinigen Benutzung überlassenen Nutzflächen und damit auch die im Keller gelegenen Räumlichkeiten.

Einschließlich der im Keller gelegenen Räumlichkeiten ergab sich vorliegend eine tatsächliche Wohn/Nutzfläche der Mietsache von (42,32 + 8,95 + 1,15 =) 52,42 m2, welche keine relevante Abweichung von den mietvertraglich vereinbarten ca. 55 m2 beinhaltet.

Eine Überzahlung von Miete war nach alledem nicht gegeben, da die Abweichung deutlich unterhalb der Toleranzgrenze von 10% lag.