Soweit bei den Kosten für eine Dichtigkeitsprüfung der Gasleistungen von Betriebskosten auszugehen ist, bedarf es einer vorherigen Erklärung gegenüber dem Mieter gemäß § 560 Abs. 1 BGB.
Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter bei einer Betriebskostenpauschale berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
Ist eine vorherige Ankündigung unstreitig überhaupt nicht erfolgt, sondern wurde erstmals mit der Betriebskostenabrechnung die Umlage auf den Mieter erklärt und erfolgte die Umlage erst im Nachgang zu der Durchführung der Dichtigkeitsprüfung, können die entsprechenden Kosten nicht umgelegt werden.
Eine solche Pflicht zur vorherigen Anzeige entbehrt auch nicht etwa der Sinnhaftigkeit, da dem Mieter damit die Gelegenheit gegeben werden soll, kostenschonend eigene Schritte zu ergreifen, zumal wenn - wie vorliegend - der Abschluss eines Wartungsvertrages laut dem Mietvertrag zum eigenen Pflichtenkreis des Mieters gehört.
Aus der genossenschaftlichen Treuepflicht kann keine Verpflichtung des Mieters zur Kostenübernahme erwachsen.
Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter bei einer Betriebskostenpauschale berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
Ist eine vorherige Ankündigung unstreitig überhaupt nicht erfolgt, sondern wurde erstmals mit der Betriebskostenabrechnung die Umlage auf den Mieter erklärt und erfolgte die Umlage erst im Nachgang zu der Durchführung der Dichtigkeitsprüfung, können die entsprechenden Kosten nicht umgelegt werden.
Eine solche Pflicht zur vorherigen Anzeige entbehrt auch nicht etwa der Sinnhaftigkeit, da dem Mieter damit die Gelegenheit gegeben werden soll, kostenschonend eigene Schritte zu ergreifen, zumal wenn - wie vorliegend - der Abschluss eines Wartungsvertrages laut dem Mietvertrag zum eigenen Pflichtenkreis des Mieters gehört.
Aus der genossenschaftlichen Treuepflicht kann keine Verpflichtung des Mieters zur Kostenübernahme erwachsen.
LG Berlin, 21.06.2023 - Az: 64 S 296/21
ECLI:DE:LGBE:2023:0621.64S296.21.00
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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