Wozu der Mietvertrag Sie wirklich verpflichtet: ➠ Lassen Sie Ihren Vertrag prüfenGemäß
§ 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich
fristlos kündigen. Gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragspartei und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
In der Rechtsprechung und Literatur ist allgemein anerkannt, dass eine grundlose Strafanzeige gegen den anderen Vertragspartner eine schwerwiegende Verletzung der Treuepflicht nach § 241 Abs. 2 BGB darstellen kann. Eine fristlose Kündigung ist insbesondere dann gerechtfertigt, wenn die erstattete Strafanzeige als leichtfertig und unangemessen zu bewerten ist oder auf frei erfundenen Tatsachen beruht.
Ob die Erstattung einer Strafanzeige einen schwerwiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten darstellt, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt, ist von den Umständen des Einzelfalles, insbesondere auch vom Verhalten des Angezeigten abhängig. Die Erstattung einer Strafanzeige gegen die andere Vertragspartei kann, sofern die Tatsache nicht erweislich wahr ist, regelmäßig eine üble Nachrede im Sinne des § 186 StGB darstellen.
In den Fällen der Erstattung einer Strafanzeige hat der Vermieter hinsichtlich des Nachweises des Kündigungsgrundes lediglich darzulegen und ggf. zu beweisen, dass der Gekündigte die Anzeige erstattet hat. Sodann ist es Aufgabe des Anzeigenden darzulegen und ggf. zu beweisen, dass der Vermieter die angezeigte Tat entweder tatsächlich begangen hat oder sie jedenfalls im Rahmen der Anzeigeerstattung und leichtfertig, insbesondere aber in Wahrnehmung berechtigter Interessen nach § 193 StGB gehandelt hat. Die Gegenauffassung, wonach ein ungeklärter Sachverhalt zu Lasten des Kündigenden gehen müsse, weil dieser die Kündigungsgründe darzulegen und zu beweisen habe, trifft nicht zu. Da sich Hintergründe und Motive einer Strafanzeige regelmäßig der Kenntnis des Angezeigten entziehen werden und er insbesondere keinerlei Angaben dazu wird machen können, ob der Anzeigende die Strafanzeige in Wahrnehmung berechtigter Interessen entsprechend § 193 StGB gemacht hat, hat zwingend der Kündigungsempfänger – hier die Beklagte – darzulegen und zu beweisen, dass sie nicht leichtfertig eine Strafanzeige gegen die Klägerin erstattet hat. Ob im Einzelfall dem Angezeigten ein höheres Beweismaß trifft, er insbesondere den angezeigten Sachverhalt substantiiert zu bestreiten hat, ist eine Frage der tatsächlichen Umstände des Einzelfalles. So wird man ein substantiiertes Bestreiten des angezeigten Sachverhaltes insbesondere dann annehmen können, wenn im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung des Vermieters eine Strafanzeige wegen Betruges erfolgt oder nach einer – tatsächlich erfolgten Auseinandersetzung – zwischen den Parteien etwa im Hausflur eine Strafanzeige wegen Nötigung oder Körperverletzung erfolgt.
