Eine
außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§
543,
569 Abs. 2 BGB setzt voraus, dass der Mieter den
Hausfrieden nachhaltig
stört und dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Der Hausfrieden ist Ausdruck der Notwendigkeit gegenseitiger Rücksichtnahme bei der Nutzung von Wohnräumen durch mehrere Personen. Mieter und die ihnen zuzurechnenden Personen müssen sich bei der Nutzung so verhalten, dass andere Nutzer nicht mehr als unvermeidlich gestört werden (vgl. BGH, 17.02.2015 - Az:
VIII ZR 186/14; BGH, 03.09.2020 - Az:
VIII ZR 59/20).
Gemäß
§ 540 Abs. 2 BGB muss sich die Mieterin das Verhalten ihres Ehemannes zurechnen lassen, wenn dieser mit ihr in häuslicher Gemeinschaft in der Mietwohnung wohnt. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Ehemann durch sein Verhalten den Hausfrieden nachhaltig stört. Die Zurechnungsnorm erfasst damit alle Personen, die der Mieter in die Wohnung aufnimmt und dort dauerhaft leben lässt. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens liegt vor, wenn sich die Störungen über einen längeren Zeitraum hinziehen, wiederholt auftreten und nachwirken, indem sie die Stimmung und das Verhältnis der Nutzer des Mietobjekts untereinander grundlegend verschlechtern.
Beleidigungen im Sinne des § 185 StGB, die sich gegen Mitmieter richten, stellen regelmäßig schwerwiegende Verletzungen des Gebots gegenseitiger Rücksichtnahme dar. Dies gilt umso mehr, wenn die Beleidigungen frauenfeindlich, behindertenfeindlich oder in sonstiger Weise diskriminierend sind. Werden Mitbewohner als „Schlampe", „Bitch", „Krüppel", „Behinderte im Rollstuhl", „Bastard" oder „Arschloch" bezeichnet, überschreitet dies die Toleranzschwelle in hohem Grade. Zusätzlich zu den verbalen Beleidigungen können körperlich bedrohliche Verhaltensweisen wie das aggressive Herantreten, das Anschreien aus kurzer Distanz oder das Verfolgen anderer Hausbewohner die Erheblichkeit der Pflichtverletzung weiter steigern.
Bei der erforderlichen Interessenabwägung nach § 543 Abs. 1 BGB ist das Interesse des Vermieters an der sofortigen Beendigung des Vertrages gegen das Interesse des Mieters am Bestand des Mietverhältnisses abzuwägen. Das Interesse des Vermieters liegt darin, den Hausfrieden wiederherzustellen und seiner Obliegenheit entsprechend den übrigen Bewohnern die Wohnung und Wohnanlage als Lebensmittelpunkt und Rückzugsraum hinreichend schützen zu können. Das Interesse des Mieters am Bestand des Mietverhältnisses, seine Wohnung als Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren, ist zwar ein äußerst hoch einzuschätzendes Gut. In Anbetracht der Art und des Ausmaßes der Pflichtverletzungen sowie deren Folgen - wie die Einschüchterung anderer Bewohner, die sich unwohl und unsicher fühlen, oder sogar die Beendigung anderer Mietverhältnisse aufgrund der Störungen - kann das Interesse des Vermieters jedoch überwiegen.
Besonderes Gewicht kommt dem Verschulden des Mieters zu. Werden die Störungen trotz mehrfacher
Abmahnungen fortgesetzt, belegt dies ein erhebliches Verschulden. Erfolgen weitere Beleidigungen sogar nach Ausspruch der Kündigung, zeigt dies, dass selbst die drohende Beendigung des Mietverhältnisses keinen Einhalt gebietet. In solchen Fällen wiegt der Verstoß gegen das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme besonders schwer und führt zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für den Vermieter.
Für die Wirksamkeit der Kündigung ist maßgeblich, ob der Kündigungstatbestand zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vorgelegen hat. Ein nachträgliches Wohlverhalten berührt die Wirksamkeit grundsätzlich nicht. Zwar kann in besonderen Einzelfällen das Festhalten am Räumungsanspruch rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Ursachen der Störung beseitigt wurden. Dies setzt jedoch voraus, dass tatsächlich eine dauerhafte Verhaltensänderung eingetreten ist. Finden weitere massive Beleidigungen gerade nach Ausspruch der Kündigung statt, scheidet ein solcher Ausnahmefall aus.
Die nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB grundsätzlich erforderliche Abmahnung muss vor Ausspruch der Kündigung erfolgen. Sie dient dazu, dem Mieter Gelegenheit zu geben, sein Verhalten zu ändern und die Pflichtverletzung zu beenden. Mehrfache Abmahnungen belegen nicht nur die Erfüllung der formellen Voraussetzung, sondern auch die Nachhaltigkeit der Störung, wenn trotz wiederholter Hinweise keine Verhaltensänderung eintritt.
