Rechtliches Gehör im Mietrecht und die Indizwirkung des Berliner Mietspiegels

Das Recht des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör wird verletzt, wenn nicht ausreichend auf dessen Einwände eingegangen wird. Gerade bei zentralen Fragen wie der Indizwirkung des Mietspiegels ist eine angemessene Auseinandersetzung notwendig.

Trägt der Vermieter umfangreich unter Verweis auf statistische Erhebungen und Fachaufsätze zu Aspekten vor, die möglicherweise gegen die Tauglichkeit des Berliner Mietspiegels 2019 als Schätzgrundlage sprechen, so muss sich das Gericht damit auseinandersetzen und darf nicht einfach stattdessen den Berliner Mietspiegel anwenden.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Der Beschwerdeführer wendet sich gegen einen Beschluss des Landgerichts in einem mietrechtlichen Berufungsverfahren.

Der Beschwerdeführer ist Vermieter einer Wohnung in Berlin, der Äußerungsberechtigte zu 2 ist Mieter dieser Wohnung. Mit Mietvertrag vom 28. November 2018 vereinbarten der Beschwerdeführer und der Äußerungsberechtigte zu 2 eine Staffelmiete, beginnend mit einer Nettokaltmiete in Höhe von 826 Euro. Mit Urteil vom 15. Juli 2020 stellte das Amtsgericht Kreuzberg fest, dass die Miete tatsächlich einen Betrag in Höhe von 670 Euro nicht übersteige. Die vertraglich vereinbarte Miete überschreite die auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019 gem. § 278 der Zivilprozessordnung - ZPO - geschätzte ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 605,02 Euro um mehr als 10 Prozent. Es sei daher die mit dem Vormieter zum 1. August 2016 vereinbarte Staffelmiete in Höhe von 670 Euro zugrunde zu legen. Die nächste, zum 1. August 2018 mit dem Vormieter vereinbarte Staffelmiete in Höhe von 700 Euro sei nicht zu berücksichtigen, da sie innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sei.

Die hiergegen gerichtete Berufung des Beschwerdeführers wies das Landgericht mit Beschluss vom 24. September 2021 zurück und ließ die Revision nicht zu. Zur Begründung führte es unter Bezugnahme auf einen vorangegangenen Hinweisbeschluss vom 9. August 2021 aus, dass es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2019 um einen sog. „qualifizierten“ Mietspiegel handele, für den die gesetzliche Vermutung gelte, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete repräsentierten. An der Tauglichkeit des Berliner Mietspiegels als Indiz für die freie Überzeugungsbildung des Gerichtes im Sinne von § 287 ZPO bestünden nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine Zweifel. Aufgrund des umfangreich erhobenen Datenmaterials stelle er regelmäßig eine bessere Grundlage dar als ein Sachverständigengutachten, bei dem nach gerichtlicher Erfahrung nur wenige Vergleichsobjekte berücksichtigt werden. Die mit dem Vormieter zum 1. August 2018 vereinbarte höhere Staffelmiete sei aufgrund der Bestandsschutzregelung des § 556e Abs. 1 des Bürgerliche Gesetzbuchs - BGB - außer Acht zu lassen.

Für die Zulassung der Revision bestehe keine Veranlassung. Insbesondere komme es nicht darauf an, ob der Beschwerdeführer von mehreren gleichgelagerten Fällen betroffen sei, etwa weil er aufgrund seiner Rechtsauffassung in einer Vielzahl von Fällen gesetzwidrig überhöhte Miete verlange, was sodann die entsprechende Anzahl von Verfahren zur Folge habe. Die gegen den verfahrensgegenständlichen Beschluss erhobene Anhörungsrüge des Beschwerdeführers wies das Landgericht mit Beschluss vom 10. November 2021 als unbegründet zurück und führte dazu aus, dass ein Sachverständigengutachten nur eine geringe Anzahl von Vergleichswohnungen betrachte, weshalb es keine bessere Erkenntnisquelle als der die Streitfrage beantwortende Berliner Mietspiegel darstelle.

Der Beschwerdeführer hat am 20. Dezember 2021 Verfassungsbeschwerde erhoben. Er rügt, dass die Entscheidung des Landgerichts Berlin seinen Anspruch auf rechtliches Gehör verletze und gegen das Willkürverbot verstoße. Dem Berliner Mietspiegel 2019 komme hinsichtlich des teuersten Berliner Bezirks Kreuzberg kein Erkenntniswert zu. Die dortigen Mieten würden im Mietspiegel nicht abgebildet, da sie zu den 25 Prozent aus dem Mietspiegel entfernten Werten gehörten, für die der Mietspiegel selbst die Einholung eines Sachverständigengutachtens verlange. Damit sei die Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2019 als Schätzgrundlage erschüttert. Es sei deshalb das ausdrücklich beantragte Sachverständigengutachten einzuholen gewesen. Dies gelte auch deshalb, weil in die einzelnen Mietspiegelfelder nicht mehr Daten als in ein Sachverständigengutachten einfließen würden, diese bei einem Gutachten aber näher an der zu ermittelnden Wohnung lägen.

Das Landgericht habe sich mit seinen Einwendungen jedoch nicht auseinandergesetzt, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete dennoch auf Grundlage des insoweit untauglichen Mietspiegels geschätzt. Das Landgericht habe des Weiteren willkürlich gehandelt, indem es den Mietspiegel unabhängig von durchgreifenden Einwendungen angewendet und damit die Festsetzung der Miethöhe auf eine private Gesellschaft unter Entzug jeder rechtsstaatlichen Kontrolle übertragen habe. Auch die Außerachtlassung der zum 1. August 2018 vereinbarten Staffelmiete unter Nichtanwendung von Art. 229 § 35 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch - EGBGB - ohne logische Begründung sei willkürlich erfolgt. Schließlich habe das Landgericht durch die Nichtzulassung der Revision die Garantie des gesetzlichen Richters verletzt, da es durch die Anwendung des Mietspiegels ohne Berücksichtigung seiner Einwendungen von den Vorgaben des Bundesgerichtshofs abgewichen sei.

Hierzu führte das Gericht aus:

Die Verfassungsbeschwerde ist zulässig und begründet.

Der Beschluss des Landgerichts verletzt den Beschwerdeführer in seinem Recht auf rechtliches Gehör aus Art. 15 Abs. 1 der Verfassung von Berlin - VvB -.