Vorkaufsrecht des Mieters: Gestaltungsmöglichkeiten eingeschränkt

Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB, das besteht, wenn die vermieteten Wohnräume, an denen nach der Überlassung an ihn Wohnungseigentum begründet worden ist, an einen Dritten verkauft werden, kann nicht durch eine Kaufvertragsgestaltung umgangen werden, wonach sich der Vermieter und Verkäufer zur Aufhebung des Wohnungs- und Teileigentums verpflichtet und Kaufgegenstand das ungeteilte Hausgrundstück ist und nicht die einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten. Denn für die rechtliche Beurteilung, ob ein Vorkaufsrecht entstanden ist, ist auf die Grundbuchlage im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses und nicht auf den Kaufgegenstand abzustellen.

Hierzu führte das Gericht aus:

Hierfür spricht zunächst der Wortlaut des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB, der auf den „Verkauf vermieteter Wohnräume“ abstellt. Es wird nicht ausdrücklich gefordert, dass Kaufgegenstand das Wohnungseigentum ist, sondern Wohnräume.

„Vermietete Wohnräume“ werden auch verkauft, wenn Kaufvertragsgegenstand das ungeteilte Grundstück ist, da sie untrennbarer Bestandteil der Immobilie sind.

In § 577a Abs. 1 Satz 1 BGB wird im Vergleich ausdrücklich auf die „Veräußerung des Wohnungseigentums“ abgestellt.

Nach Auffassung des BGH (BGH, 27.01.2012 - Az: V ZR 272/10) gebietet eine interessengerechte Auslegung der Norm, sie auch auf solche Vertragsgestaltungen zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten anzuwenden, die bei materieller Betrachtung einem Kauf im Sinne des Vorkaufsrechts so nahe kommen, dass sie ihm gleichgestellt werden können, und in die der Vorkaufsberechtigte zur Wahrung seines Erwerbs- und Abwehrinteresses „eintreten“ kann, ohne die vom Verpflichteten ausgehandelten Konditionen zu beeinträchtigen. Eine Umgehungsabsicht ist nicht erforderlich.