Wohnraummietrecht bei Pachtvertrag über Kleingartengrundstück?

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Ein Pachtvertrag über ein Grundstück ohne zu Wohnzwecken vermietbare Räume kann eine konkludente Vereinbarung über die Anwendbarkeit der Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse beinhalten.

Ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung i.S.d. § 573 BGB liegt bei einer beabsichtigten Umwidmung des Flächennutzungsplans von einer Erholungsfläche in Bauland nicht vor.

Hierzu führte das Gericht aus:

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, den Gebrauch einer Sache gegen Entrichtung eines Entgelts zu gewähren, kann sich rechtlich als Mietvertrag im Sinne des § 535 BGB darstellen. Dies gilt auch dann, wenn das vereinbarte Entgelt sehr niedrig ist, denn die Miete braucht dem Mietwert der Sache nicht zu entsprechen; vielmehr stellt auch ein weit unter der Marktmiete liegendes Entgelt für den Gebrauch einer Sache eine Miete dar.

Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken kann die Differenzierung, ob die Parteien einen Mietvertrag (§ 535 BGB), einen Leihvertrag (§ 598 BGB) oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis (§ 241 BGB) abschließen oder nur ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vornehmen wollten, im Einzelfall schwierig sein.

Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und gegebenenfalls sonstigen erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden. Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben.

Zwar spricht gegen das Vorliegen eines Wohnraummietverhältnisses, was die Kammer nicht verkennt, dass lediglich ein Pachtvertrag über ein Grundstück ohne Räume, die zu Wohnzwecken vermietet werden könnten, vorliegt. Ferner ist der Vertrag – wie das Gesetz bereits in § 584 BGB für Pachtverträge vorsieht – jährlich kündbar.

Nach Auffassung der Kammer ergibt sich jedoch anhand folgender Auslegung des Vertragsinhalts gemäß der vorstehenden Kriterien der obergerichtlichen Rechtsprechung, dass die Parteien zumindest die Anwendbarkeit der Wohnraummietrechtsvorschriften in Bezug auf die Vertragsbeendigung zur Geschäftsgrundlage des Vertrags gemacht haben.