Der Vermieter hat eine Aufklärungspflicht gegenüber dem (gewerblichen) Mieter über die Tatsache der bereits vor Abschluss des Aufhebungsvertrags mit dem derzeitigen Mieter erfolgten Weitervermietung des streitgegenständlichen Objekts.
Die entsprechende Verpflichtung ergibt sich zur Überzeugung des Senats aus dem Grundsatz von Treu und Glauben, aus der im Rahmen jeglicher Vertragsverhandlungen bestehenden Aufklärungspflicht über Umstände, die für die Willensbildung der anderen Partei von wesentlicher Bedeutung sind und aus der gesetzlichen Wertung des § 537 Abs. 2 BGB:
Dem Grundsatz von Treu und Glauben kommt im Mietverhältnis aufgrund dessen Charakter als Dauerschuldverhältnis besondere Bedeutung zu.
Eine Vertragspartei ist grundsätzlich nicht gehalten, der anderen das Vertragsrisiko und die Prüfung der Vorteilhaftigkeit des Vertrags abzunehmen. Das Bestehen und der Umfang der Aufklärungspflicht richten sich im Einzelfall nach den Interessen der Vertragsparteien unter Berücksichtigung des Informationsbedürfnisses einerseits und der Zumutbarkeit andererseits.
Im Rahmen eines bestehenden Schuldverhältnisses - und das Mietverhältnis der Parteien bestand während der Verhandlungen über den Aufhebungsvertrag noch - ergibt sich aus Treu und Glauben die Pflicht, den anderen Teil unaufgefordert über entscheidungserhebliche Umstände zu informieren, insbesondere wenn dieser redlicherweise Aufklärung erwarten darf.
Weiter besteht - und dies gilt auch für Vertragsverhandlungen betreffend die einvernehmliche vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses - im Rahmen jeglicher Vertragsverhandlungen eine Aufklärungspflicht hinsichtlich aller Umstände, die für den Vertragsschluss bzw. die Willensbildung der anderen Partei von wesentlicher Bedeutung sind.
Für eine entsprechende Aufklärungspflicht spricht aus der Sicht des Senats insbesondere auch, dass der Mieter von der Tatsache der Nachvermietung allenfalls noch durch Zufall, nicht aber durch eigene, ihm zumutbare Bemühungen erfahren konnte.
Schließlich gibt § 537 Abs. 2 BGB eindeutig zu erkennen, dass ein Vermieter Miete für sein Objekt für denselben Zeitraum nicht doppelt erhalten soll. So ist insbesondere auch anerkannt, dass allein die Tatsache einer Nachvermietung dem früheren Mieter ab diesem Zeitpunkt einen Anspruch auf vorzeitige Vertragsentlassung gibt, und hieraus folgt für den Senat, dass ein bisheriger Mieter selbstverständlich im Rahmen von Verhandlungen über einen Aufhebungsvertrag über die Tatsache der Nachvermietung auch zu informieren ist.
Dem steht auch nicht entgegen, dass ein Rechtsmissbrauch des früheren Mieters die Anwendbarkeit von § 537 Abs. 2 BGB ausschließt, da ein solcher selbst im Fall eines bewusst verfrüht angegebenen Kündigungsdatums durch die Beklagte - andere Möglichkeiten eines Rechtsmissbrauchs durch die Beklagte sind ohnehin nicht ersichtlich - zum Zeitpunkt der hier maßgeblichen Verhandlungen keine Wirkungen mehr gezeitigt hätte.
Die entsprechende Verpflichtung ergibt sich zur Überzeugung des Senats aus dem Grundsatz von Treu und Glauben, aus der im Rahmen jeglicher Vertragsverhandlungen bestehenden Aufklärungspflicht über Umstände, die für die Willensbildung der anderen Partei von wesentlicher Bedeutung sind und aus der gesetzlichen Wertung des § 537 Abs. 2 BGB:
Dem Grundsatz von Treu und Glauben kommt im Mietverhältnis aufgrund dessen Charakter als Dauerschuldverhältnis besondere Bedeutung zu.
Eine Vertragspartei ist grundsätzlich nicht gehalten, der anderen das Vertragsrisiko und die Prüfung der Vorteilhaftigkeit des Vertrags abzunehmen. Das Bestehen und der Umfang der Aufklärungspflicht richten sich im Einzelfall nach den Interessen der Vertragsparteien unter Berücksichtigung des Informationsbedürfnisses einerseits und der Zumutbarkeit andererseits.
Im Rahmen eines bestehenden Schuldverhältnisses - und das Mietverhältnis der Parteien bestand während der Verhandlungen über den Aufhebungsvertrag noch - ergibt sich aus Treu und Glauben die Pflicht, den anderen Teil unaufgefordert über entscheidungserhebliche Umstände zu informieren, insbesondere wenn dieser redlicherweise Aufklärung erwarten darf.
Weiter besteht - und dies gilt auch für Vertragsverhandlungen betreffend die einvernehmliche vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses - im Rahmen jeglicher Vertragsverhandlungen eine Aufklärungspflicht hinsichtlich aller Umstände, die für den Vertragsschluss bzw. die Willensbildung der anderen Partei von wesentlicher Bedeutung sind.
Für eine entsprechende Aufklärungspflicht spricht aus der Sicht des Senats insbesondere auch, dass der Mieter von der Tatsache der Nachvermietung allenfalls noch durch Zufall, nicht aber durch eigene, ihm zumutbare Bemühungen erfahren konnte.
Schließlich gibt § 537 Abs. 2 BGB eindeutig zu erkennen, dass ein Vermieter Miete für sein Objekt für denselben Zeitraum nicht doppelt erhalten soll. So ist insbesondere auch anerkannt, dass allein die Tatsache einer Nachvermietung dem früheren Mieter ab diesem Zeitpunkt einen Anspruch auf vorzeitige Vertragsentlassung gibt, und hieraus folgt für den Senat, dass ein bisheriger Mieter selbstverständlich im Rahmen von Verhandlungen über einen Aufhebungsvertrag über die Tatsache der Nachvermietung auch zu informieren ist.
Dem steht auch nicht entgegen, dass ein Rechtsmissbrauch des früheren Mieters die Anwendbarkeit von § 537 Abs. 2 BGB ausschließt, da ein solcher selbst im Fall eines bewusst verfrüht angegebenen Kündigungsdatums durch die Beklagte - andere Möglichkeiten eines Rechtsmissbrauchs durch die Beklagte sind ohnehin nicht ersichtlich - zum Zeitpunkt der hier maßgeblichen Verhandlungen keine Wirkungen mehr gezeitigt hätte.
OLG München, 09.11.2017 - Az: 14 U 464/17
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Redaktionelle Bearbeitung: RA Dr. jur. Rochus Schmitz und RAin Alexandra Klimatos | Geprüft von: RA Martin Becker, RA Dr. jur. Jens-Peter Voß, RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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