Fortdauernd unpünktliche Mietzahlungen können eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigen (vgl. dazu BGH, 11.01.2006 - Az: VIII ZR 364/04; BGH, 04.02.2009 - Az: VIII ZR 66/08; BGH, 14.07.2010 - Az: VIII ZR 267/09).
Nach dem Wortlaut des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB ist ein wichtiger Grund gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien sowie unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung, wobei die Besonderheiten des Zusammenwirkens des § 543 Abs. 1 BGB mit Absatz 3 Satz 1 der Vorschrift zu berücksichtigen sind.
Die Fortdauer unpünktlicher Mietzahlungen muss sich nicht allein in der Zeit nach Zugang der Abmahnung verwirklichen; es können in die wertende Betrachtung vielmehr auch Zahlungsverzögerungen vor der Abmahnung einzubeziehen sein.
Im Rahmen der wertenden Betrachtung maßgeblich ist jedoch, dass die Abmahnung dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben und ihm vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einräumen soll.
Das Verhalten des Mieters nach der Abmahnung muss mit Blick auf das Zumutbarkeitskriterium des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB daher geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen.
Nach dem Wortlaut des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB ist ein wichtiger Grund gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien sowie unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung, wobei die Besonderheiten des Zusammenwirkens des § 543 Abs. 1 BGB mit Absatz 3 Satz 1 der Vorschrift zu berücksichtigen sind.
Die Fortdauer unpünktlicher Mietzahlungen muss sich nicht allein in der Zeit nach Zugang der Abmahnung verwirklichen; es können in die wertende Betrachtung vielmehr auch Zahlungsverzögerungen vor der Abmahnung einzubeziehen sein.
Im Rahmen der wertenden Betrachtung maßgeblich ist jedoch, dass die Abmahnung dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben und ihm vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einräumen soll.
Das Verhalten des Mieters nach der Abmahnung muss mit Blick auf das Zumutbarkeitskriterium des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB daher geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen.
LG Berlin, 25.10.2011 - Az: 65 S 409/10
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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