Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) durchgeführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen (§ 559b Abs. 1 BGB) bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären (im Anschluss an BGH, 17.12.2014 - Az: VIII ZR 88/13; BGH, 17.06.2020 - Az: VIII ZR 81/19).
Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der fehlende Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b Nr. 1, Nr. 3 bis Nr. 6 BGB) der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF nicht entgegensteht, da der noch ausstehende Einbau der Wohnungseingangstüren von den übrigen - bereits ausgeführten - Maßnahmen trennbar ist.
1. Gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB finden auf den vorliegenden Rechtsstreit die Regelungen der § 555c BGB und § 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) Anwendung, weil den Klägern die (ordnungsgemäße) Modernisierungsankündigung gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen ist. Nach § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären und nach Maßgabe des Gesetzes zu erläutern.
2. Zwar kann dieses Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. Da der Mieter auch vor Beendigung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 559 ff. BGB eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen.
Hierzu führte das Gericht aus:
Die Mieterhöhung durch die Beklagte (§ 559 Abs. 1 aF, § 559b Abs. 1 BGB) ist wirksam, so dass den Klägern weder ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB noch ein Anspruch auf Feststellung zusteht, dass die erhöhte Miete erst nach einem erneuten Erhöhungsverlangen geschuldet sei.Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der fehlende Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b Nr. 1, Nr. 3 bis Nr. 6 BGB) der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF nicht entgegensteht, da der noch ausstehende Einbau der Wohnungseingangstüren von den übrigen - bereits ausgeführten - Maßnahmen trennbar ist.
1. Gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB finden auf den vorliegenden Rechtsstreit die Regelungen der § 555c BGB und § 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) Anwendung, weil den Klägern die (ordnungsgemäße) Modernisierungsankündigung gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen ist. Nach § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären und nach Maßgabe des Gesetzes zu erläutern.
2. Zwar kann dieses Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. Da der Mieter auch vor Beendigung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 559 ff. BGB eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen.
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BGH, 28.04.2021 - Az: VIII ZR 5/20
ECLI:DE:BGH:2021:280421UVZR5.20.0
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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