Umlageschlüssel bei der Betriebskostenabrechnung

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In § 3 des Mietvertrages, der im Jahr 2000 abgeschlossen wurde, waren die Betriebskostenpositionen, die vom Mieter zu tragen sind, detailliert aufgeführt. Die Regelung des Umlageschlüssels für die Betriebskosten befand sich in § 6 des Mietvertrags. Dieser sah für die hier streitgegenständlichen, im Mietvertrag „übrige Betriebskosten“ genannt, zwei Varianten vor, von denen die Vertragsparteien eine streichen müssen, konkret heiß es dort: „Die übrigen Betriebskosten des Katalogs werden nach dem Verhältnis der Wohnfläche - Kopfzahl abgerechnet.“ Eine Festlegung der Parteien auf eine der beiden Varianten durch Streichung der anderen hat nicht stattgefunden.

Die hier streitgegenständlichen Betriebskostenpositionen wurden von der Vermieterseite während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses immer nach Personen abgerechnet.

Der Mieter hat Einwände gegen die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 erhoben. Bezüglich der Betriebskostenabrechnung für 2011 ist er der Auffassung, dass die Positionen Aufzug, Niederschlagswasser, Wasser, Abwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr und Allgemeinstrom fehlerhaft nach Personen abgerechnet worden seien. Der Mieter meint, diese Positionen müssten gemäß § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB nach Wohnfläche umgelegt werden.

Auch für das Abrechnungsjahr 2012 errechnet der Mieter unter Zugrundelegung des Umlageschlüssels „Wohnfläche“ andere Werte als der Vermieter.

Das Amtsgericht hat den Vermieter antragsgemäß zur Zahlung der vom Mieter begehrten Beträge verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution sei nicht durch die erklärte Aufrechnung mit den Nachzahlungsansprüchen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 erloschen. Denn für die streitigen Betriebskostenpositionen gelte nicht der zugrunde gelegte Umlageschlüssel nach Personen, sondern richtigerweise sei gemäß § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB nach Wohnfläche abzurechnen. Der Mietvertrag sei hinsichtlich des zugrunde zu legenden Umlagemaßstabs infolge fehlender Auswahl einer der beiden Umlagealternativen lückenhaft gewesen. Diese Lücke sei nicht durch einverständliche Handhabung der Parteien geschlossen worden, so dass § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB Anwendung finde.

Gegen dieses Urteil wendet sich der Vermieter mit dem Rechtsmittel der Berufung und rügt die Verletzung materiellen Rechts.

Die von beiden Seiten akzeptierte Abrechnungspraxis - Umlegung der hier streitgegenständlichen Betriebskosten nach Personen - seit Beginn des Mietverhältnisses habe den Mietvertrag stillschweigend ergänzt bzw. ausgefüllt. Zu berücksichtigen sei, dass durch die langjährige Übung nicht etwa ein einmal festgelegter Umlageschlüssel abgeändert worden sei, sondern es sei von Anfang an immer nach dem gleichen Umlageschlüssel abgerechnet worden.

Darüber hinaus sei zu beachten, dass der Mietvertrag aus dem Jahr 2000 stamme, Die Regelung des § 556 a BGB, welche die Wohnfläche als Standard- und Auffangverteilungsmaßstab eingeführt habe, habe erst zum 01.09.2001 Gültigkeit erlangt Daher habe der Vermieter seinerzeit noch das Bestimmungsrecht bezüglich der Umlagemaßstäbe gehabt.

Dieses habe die Vermieterseite hier ausgefüllt und davon Gebrauch gemacht, indem die hier streitgegenständlichen Betriebskostenpositionen nach Personen und nicht nach Wohnfläche abgerechnet worden seien. Dieser Umlageschlüssel sei nie geändert und auch vom Mieter nie beanstandet worden.

Nach der älteren Rechtsprechung zum Mietrecht vor September 2001 habe das Bestimmungsrecht dem Vermieter oblegen, wobei ein einmal bestimmter Umlagemaßstab dann für die Folgezeit verbindlich gewesen sei. Dies sei hier der Fall. Darüber hinaus könne eine Vereinbarung hinsichtlich des Umlageschlüssels auch durch langjährige Übung stillschweigend getroffen werden.

Eine derartige stillschweigende Vereinbarung eines bestimmten Umlagemaßstabes könne auch darin liegen, dass der Vermieter längere Zeit über die Betriebskosten nach einem bestimmten Schlüssel abrechne und der Mieter vorbehaltlos zahle. Schließlich gelte die vertraglich zulässige einseitige Bestimmung des Umlagemaßstabes durch den Vermieter vor dem 01.09.2001 als anderweitige Vereinbarung im Sinne von § 556 a Abs. 1 BGB.