Mietminderung wegen Sommerhitze: wann liegt ein Mangel vor?

Eine Mietminderung wegen überhöhter Raumtemperaturen setzt voraus, dass der Mieter sowohl die konkreten Innen- als auch die korrespondierenden Außentemperaturen an den betroffenen Tagen substantiiert darlegt. Die alleinige Behauptung hoher Innentemperaturen reicht nicht aus, da andernfalls das Risiko klimabedingter Temperaturanstiege einseitig dem Vermieter aufgebürdet würde.

Mietminderung bei temperaturbedingten Gebrauchsbeeinträchtigungen

Eine Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich gemindert ist. Bei gewerblich genutzten Räumen kann sich eine solche Beeinträchtigung auch aus überhöhten Innentemperaturen ergeben, etwa wenn eine vertraglich vorgesehene Kühlungseinrichtung ausfällt. Allerdings handelt es sich bei hitzebedingten Beeinträchtigungen um einen periodischen Mangel, der sich nur auf die tatsächlich betroffenen Zeiträume auswirkt; eine Minderung kommt daher nur für die Tage in Betracht, an denen die Gebrauchsbeeinträchtigung konkret bestand.

Welche Anforderungen gelten an die Darlegung des Mangels?

In Rechtsprechung und Literatur wird unterschiedlich beurteilt, ob zur Bestimmung einer mangelhaften Raumtemperatur auf Regelwerke wie die Arbeitsstättenverordnung, die Arbeitsstätten-Richtlinie oder die DIN 1946 zurückgegriffen werden kann, wonach üblicherweise eine „Wohlfühltemperatur“ von 26°C als Bezugsgröße herangezogen wird beziehungsweise bei Außentemperaturen über 32°C ein Abstand von 6°C zur Innentemperatur gefordert wird. Gegen eine Heranziehung der Arbeitsstättenverordnung spricht, dass diese das Verhältnis zwischen Arbeitgebern und Arbeitnehmern regelt und allenfalls mittelbare Auswirkungen auf die Pflichten eines Vermieters haben kann.

Unabhängig von der Frage, welches Regelwerk maßgeblich ist, bedarf es nach den hier zugrunde gelegten Anforderungen stets einer konkreten Darlegung, an welchen einzelnen Tagen Temperaturverhältnisse herrschten, die auf einen Mangel der Mieträume zurückzuführen sind. Eine pauschale Behauptung, über einen längeren Zeitraum habe durchgehend eine bestimmte Innentemperatur vorgelegen, genügt diesen Anforderungen nicht, da nicht jeder Sommer gleich warm verläuft und auch innerhalb eines warmen Sommers nicht an jedem Tag gleiche Temperaturverhältnisse herrschen.

Warum reicht die Angabe der Innentemperatur allein nicht aus?

Nach der hier vertretenen Auffassung müssen neben den Innentemperaturen stets auch die korrespondierenden Außentemperaturen dargelegt werden, da die Innentemperatur allein keine hinreichend aussagekräftige Grundlage für die Feststellung eines Mangels bildet. Begründet wird dies insbesondere mit der fortschreitenden Klimaerwärmung: Würde man allein auf die Innentemperatur abstellen, würde das Risiko einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit infolge allgemein steigender Außentemperaturen einseitig dem Vermieter überbürdet, der auf diese Umweltbedingungen naturgemäß keinen Einfluss hat. Dies gilt nach den hier dargelegten Erwägungen selbst dann, wenn das Mietobjekt den anerkannten Regeln der Technik entsprechend errichtet wurde, da sich auch bei einem technisch einwandfreien Gebäude die Innentemperaturen bei entsprechend hohen Außentemperaturen über die übliche Wohlfühltemperatur hinaus erhöhen können. Ist - wie häufig bei Gewerbeobjekten - keine Klimaanlage mit punktgenauer Temperatureinstellung, sondern lediglich eine Luftkühlungseinrichtung vereinbart, lässt sich eine Temperaturerhöhung bei entsprechenden Außentemperaturen kaum vermeiden.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.