Können Vermieter für den Fall, dass es zu einem besonders starken Versorgungsengpass kommt, die Heizung drosseln?
Sparmaßnahmen wie die Absenkung der Heizungstemperatur in der Nacht können den Gasverbrauch deutlich senken und tragen so auch dazu bei, dass die
Nebenkosten nicht so stark steigen. Eigentlich also ein sinnvoller Schritt zum sparsameren Umgang mit Ressourcen, der zudem dazu beiträgt einen Versorgungsengpass zu entspannen.
Doch kann ein Mieter sich wehren, wenn er mit der abgesenkten Temperatur nicht einverstanden ist oder schlichtweg zu stark abgesenkt wird?
Grundsätzlich stehen dem Mieter aus mietrechtlicher Sicht Mindesttemperaturen sowohl in den Räumen als auch für
Warmwasser zu. Für die Beheizung gilt die
Heizpflicht, die von den Vertragsparteien zu erfüllen ist.
Ein betroffener Mieter kann sich gegen entsprechende Maßnahmen zur Wehr zu setzen - notfalls mittels einer einstweiligen Verfügung, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Warmwasserversorgung nicht ausreichend nachkommen sollte. Darüber hinaus kommen Minderungs- und ggf. auch Schadensersatzansprüche in Betracht.
Welche Raumtemperatur muss die Mietwohnung erreichen?
Der Vermieter muss während der Heizperiode dafür sorgen, dass in der Wohnung tagsüber zwischen 6 und 24 Uhr die im
Mietvertrag vereinbarten Raumtemperaturen erreicht werden.
Sind keine mietvertraglichen Vereinbarungen getroffen, gelten Temperaturen von 20°C in Wohnräumen sowie Küchen und 22°C in Bädern als ausreichend. In Räumen, die nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmt sind (z. B. Schlafzimmer und Flur) wird eine Temperatur von 18°C üblicherweise als angemessen angesehen. Eine Absenkung auf 16°C während der Nacht kann jedoch noch zulässig sein.
Die genannten Mindesttemperaturen sind grundsätzlich einzuhalten und können nicht mittels Mietvertrag ausgehebelt werden.
Auch außerhalb der Heizperiode muss geheizt werden, wenn die Außentemperatur drei Tage lang um 21 Uhr unter 12 Grad liegt oder alle Mieter dies verlangen.
Bei unzureichender Beheizung besteht ein Recht auf
Mietminderung, die sich nach der konkreten Beeinträchtigung richtet. Dies gilt bereits bei Unterschreitung der Mindesttemperatur um 1°C (LG Berlin, 08.06.2012 - Az:
63 S 423/11). Die Minderungssätze können hierbei zwischen 10% und 100% (z.B. bei völligem Heizungsausfall in den Wintermonaten) schwanken.
Voraussetzung für eine Minderung ist, dass der Mieter den
Mangel beim Vermieter meldet und Abhilfe verlangt.
Welche Warmwassertemperatur muss erreicht werden?
Mieter haben grundsätzlich zu jeder Zeit einen Anspruch auf eine Versorgung mit Warmwasser. Der Vermieter muss sicherstellen, dass das Wasser eine Mindesttemperatur von 40-50° C erreichen kann. Bei niedrigeren Temperaturen liegt ein Mangel vor, der den Mieter zu einer Minderung des Mietzinses berechtigt.
Muss der Mieter zulange auf das warme Wasser warten oder wird das Wasser lediglich lauwarm (und liegt somit unterhalb der Körpertemperatur) so kann eine Minderung von bis zu 20% angebracht sein.
Der Mieter darf erwarten, dass zu jeder Tageszeit Warmwasser in ausreichender Flussmenge und Temperatur zur Verfügung steht. Der Vermieter darf also die Versorgungsanlage nicht zu bestimmten Zeiten einfach abschalten oder so niedrig einstellen, dass die Mindestwerte nicht ganztätig erreicht werden.
Gelten die Grundsätze auch bei einem Gasengpass?
Durch die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV) und die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV), die jeweils befristet sind soll es Vermietern ermöglicht werden, von den obigen Werten abzuweichen.
Die EnSikuMaV tritt am 1. September 2022 in Kraft und mit Ablauf des 28. Februar 2023 außer Kraft.
Die EnSikuMaV sieht vor, dass die Geltung einer Vereinbarung in einem Mietvertrag über Wohnraum, nach der der Mieter durch eigene Handlungen eine Mindesttemperatur zu gewährleisten hat, für die Geltungsdauer der Verordnung ausgesetzt ist. Eine Pflicht des Mieters, die nicht auf einer nach dieser ausgesetzten vertraglichen Vereinbarung beruht, bleibt von dieser Regelung unberührt. Dazu zählt insbesondere die Pflicht des Mieters, durch angemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten Schäden an der Mietsache vorzubeugen.
Gasversorger und Besitzer größerer Wohngebäude müssen Kunden / Mieter zudem frühzeitig über den erwarteten Energieverbrauch, dessen Kosten und mögliche Einsparmöglichkeiten informieren.
Eigentümer von Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten, deren Wohngebäude leitungsgebunden mit Gas oder Wärme beliefert werden, haben den Nutzern für ihre jeweilige Wohneinheit bis zum 31. Oktober 2022 zusätzlich spezifische Informationen über den Verbrauch der jeweiligen Wohneinheit, über die bei unverändertem Energieverbrauch zu erwartenden Energiekosten und Kostensteigerungen sowie die für ihre jeweilige Wohneinheit spezifischen Reduktionspotenziale bei einer Temperaturreduktion um 1 Grad mit.
Erhalten die Eigentümer von ihren Versorgern lediglich allgemeine Informationen, so teilen Sie ihren Mietern ihrerseits allgemeine Informationen zu dem Einsparpotenzial einzelner Haushalte anhand typischer Verbräuche mit.
Die individualisierte Mitteilung ist spätestens bis zum 31. Januar 2023 zu versenden. Die Informationen sind unverzüglich erneut zur Verfügung zu stellen, wenn der Gebäudeeigentümer nach einem Anstieg des Preisniveaus von seinem Versorger informiert worden ist.
Eigentümer von Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten, deren Wohngebäude leitungsgebunden mit Gas oder Wärme beliefert werden, haben den Nutzern zum 31. Oktober 2022 Kontaktinformationen und eine Internetadresse von einer Verbraucherorganisation, einer Energieagentur oder sonstigen Einrichtung zur Verfügung zu stellen, bei denen Informationen über Maßnahmen zur Energieeffizienzverbesserung, Endnutzer-Vergleichsprofile und objektive technische Spezifikationen für energiebetriebene Geräte eingeholt werden können. Die Informationspflicht gilt als erfüllt, wenn der Eigentümer gegenüber dem Nutzer innerhalb der Frist die Nutzer auf die Informationskampagne des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz „80 Millionen gemeinsam für Energiewechsel“ inklusive eines klaren und verständlichen Hinweises auf die Internet-Angebote der Informationskampagne und die dort genannten Effizienz- und Einsparinformationen hinweist.
Eigentümer von Wohngebäuden mit weniger als zehn Wohneinheiten, deren Wohngebäude leitungsgebunden mit Gas oder Wärme beliefert werden, leiten den Mietern unverzüglich die Informationen weiter, die sie von ihrem Gas- oder Wärmelieferanten erhalten haben.
