Außerordentliche Kündigung eines Gewerberaummietvertrages über Hotel-Restaurant

Mietrecht

Das LG Koblenz hat im Streit um Mängel eines Hotel-Restaurants entschieden, dass der Vermieter außerordentlich kündigen darf, wenn der Mieter über mehrere Monate keine Miete gezahlt hat, auch wenn der Vermieter seiner vertraglichen Pflicht zur Velegung eines Laminatbodens nicht nachgekommen ist.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Im Oktober 2017 haben der Kläger als Vermieter und der Beklagte als Mieter eines Hotel-Restaurants in Bad Hönningen einen Gewerberaummietvertrag über einen Zeitraum von fünf Jahren geschlossen. Bereits im Mietvertrag war vereinbart, dass der Kläger verpflichtet sein soll, bis zum 01.12.2017 in den Hotelzimmern Laminatboden zu verlegen. Zur Vorbereitung dieser Arbeiten entfernte der Beklagte bereits den alten Teppichboden in den Zimmern. Außer einer einmaligen Anzahlung leistete der Beklagte allerdings keine Zahlungen auf die Miete. Der vertraglichen Verpflichtung zur Verlegung eines Laminatbodens ist der Kläger im Folgenden deshalb nicht nachgekommen. Die Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter spitzte sich im Weiteren zu. Der Kläger mahnte den Beklagten, worauf dieser auf die rückständige Miete eine Einmalzahlung leistete, ab April 2018 die Mietzahlungen allerdings vollständig einstellte. Es folgten mehrere Kündigungsschreiben des Klägers.

Der Kläger ist der Ansicht, wegen der rückständigen Mieten sei er zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Dem tritt der Beklagte entgegen unter Berufung eines ihm aus seiner Sicht zustehenden Rechtes auf vollständige Minderung der Miete. Die Hotelzimmer seien wegen der Entfernung des alten Bodenbelages nicht nutzbar gewesen. Schließlich seien in der Küche des Restaurants weitere Mängel an den Abflussrohren vorhanden, weshalb die Küche nicht nutzbar sei.

Das LG Koblenz hat den Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Hotel-Restaurants nach §§ 546 Abs. 1, 985 BGB verurteilt.

Nach Auffassung des Landgerichts liegt zugunsten des Klägers ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BGB vor, der ihn zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Nach dieser Vorschrift sei der Vermieter nämlich berechtigt, ein Mietverhältnis zu kündigen, wenn sich der Mieter mit der Entrichtung von zumindest zwei Monatsmieten in Verzug befinde.

Grundsätzlich sei es zwar so, dass ein Mieter bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache zur Minderung der Miete berechtigt sei, sofern er dies dem Vermieter gegenüber rüge und ihm Möglichkeit zur Abhilfe schaffe. Hierbei sei aber der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Nicht jeder Mangel rechtfertige zu einer Minderung der Miete um 100%. Es sei abzuwägen: Nur bei vollständiger Unbenutzbarkeit der Mietsache entfalle die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete in vollem Umfang, ansonsten sei unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles eine Quote zu bilden.

Hier sei das Fehlen eines Laminatbodens im Vergleich zu dem alten Teppichboden der Hotelzimmer zwar als Mangel anzusehen. Dieser für sich hätte aber keinesfalls den Beklagten berechtigt, die Miete ganz einzubehalten. Vielmehr wären die Zimmer – möglicherweise zu einem geringeren Preis – auch im Originalzustand vermietbar gewesen. Der Umstand, dass die Hotelzimmer gar nicht nutzbar waren, habe sich der Beklagte nämlich selbst zuzuschreiben, indem er – möglicherweise gut gemeint – den alten Teppichboden in eigener Regie vorab entfernt und damit die Hotelzimmer unbrauchbar gemacht habe.

Auf eventuelle weitere Mängel könne sich der Beklagte nach den Feststellungen des Gerichtes im laufenden Verfahren nicht berufen, da er diese jedenfalls nicht rechtzeitig gegenüber dem Kläger geltend gemacht habe. Ein "Nachschieben" sei insoweit nicht zulässig.

Selbst wenn dem Beklagten damit also zumindest ein teilweises Recht zur Minderung der Miete zugestanden habe, sei mit der Zeit ein Mietrückstand in Höhe von sogar mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen, was den Kläger zur fristlosen Kündigung berechtigt habe.

Auch einen dem Beklagten nach seiner Auffassung gegenüber dem Kläger zustehenden Schadensersatzanspruch wegen entgangenen Gewinns könne er dem Anspruch des Klägers nicht entgegenhalten angesichts der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses.

LG Koblenz, 02.04.2019 - Az: 9 O 185/18

Quelle: PM des LG Koblenz

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