Erlaubt die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft, Räume im Erdgeschoss als „Laden“ zu nutzen, darf darin kein Eiscafé betrieben werden.
In dem zugrundeliegenden Fall hatten zwei Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Räumlichkeiten im Erdgeschoss an den Betreiber einer Eisdiele vermietet. In der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft war festgelegt, dass diese Räume und Flächen als „Laden“ genutzt werden dürfen.
Das Amtsgericht Dieburg hatte der Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Betrieb der Eisdiele stattgegeben. Dieses Urteil hat das für Berufungen gegen Wohnungseigentumssachen in Hessen zentral zuständige Landgericht Frankfurt am Main nun bestätigt. Danach kann die Eigentümergemeinschaft sowohl von den Miteigentümern der Räume, als auch von deren Mieter verlangen, dass der Betrieb des Eiscafés unterlassen wird.
Die Kammer des Landgerichts befand, dass von einem Eiscafé für die Eigentümer andere Beeinträchtigungen ausgehen als von einem Laden. „Der Verkauf von Speisen und die (…) Möglichkeit, diese an Ort und Stelle zu verzehren, kann nicht mehr unter den Begriff des Landes subsumiert werden. (…) Den Kunden werden Sitzmöglichkeiten eröffnet, die zum zumindest kurzweiligen Verweilen einladen.“ Dadurch sei eine höhere Geräuschbelastung zu erwarten. Denn anders als bei reinen Verkaufsstellen stünde der Kontakt unter den Kunden bei einem gastronomischen Betrieb im Vordergrund.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft könne nicht nur von den Eigentümern der Erdgeschossräume verlangen, dass sie auf die Einstellung des Gaststättenbetriebs durch ihren Mieter hinwirken. Auch unmittelbar gegen den Betreiber des Eicafés stünde der Eigentümergemeinschaft ein Unterlassungsanspruch zu. Ihm gegenüber könnten sich die Wohnungseigentümer nämlich auf ihr Eigentumsrecht berufen. Dieses werde durch den Betrieb des Eiscafés beeinträchtigt. § 1004 des Bürgerlichen Gesetzbuches gewähre der Wohnungseigentümergemeinschaft einen eigenen Unterlassungsanspruch gegen den Gastronom.
