Will ein Vermieter sowohl eine
Mieterhöhung nach
§ 558 BGB wie auch nach
§ 559 BGB (in dieser Reihenfolge) vornehmen, so ist er gehalten, den von ihm für begründet erachteten Anspruch auf Zustimmung der Mieter zu der Mieterhöhung eindeutig und klar zu formulieren.
Der Vermieter muss unzweifelhaft in seinem Begehren auf Zustimmung (zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB) zum Ausdruck bringen, dass er den Anspruch auch für den Fall für gegeben erachtet, dass die bereits vorgenommene
Modernisierung (fiktiv) unberücksichtigt bleibt.
Fehlt es an einem solchen Vorbehalt, der ausdrücklich zu erklären ist, so muss der Mieter das Mieterhöhungsbegehren des Vermieters dahingehend verstehen, dass der gegenwärtige, d.h. der modernisierte Zustand die Basis für die Ermittlung der ortsüblichen Miete bilden soll, da dies der Regelfall ist.
Hierzu führte das Gericht aus:
Als juristisch geklärt angesehen werden kann dabei, dass ein Vermieter nach einer durchgeführten Modernisierungsmaßnahme ein Wahlrecht dahingehend hat, eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (vgl. früher
§ 2 MHG) oder nach § 559 BGB (vgl. früher
§ 3 MHG) durchzusetzen.
Zutreffend führt Börstinghaus dazu aus, dass die ausschließliche Mieterhöhung nach § 559 BGB im vereinfachten Umlageverfahren für den Vermieter im Normalfall die günstigste Möglichkeit bietet. Die Vorteile dieser Lösung liegen darin, dass er nicht zunächst die Zustimmung des Mieters verlangen muss (also auch direkt die erhöhte Miete verlangen kann), er keine
Kappungsgrenze und keine
Jahressperrfrist einzuhalten hat und nach einer Erhöhung der Miete gemäß § 559 BGB die zu zahlende Miete sogar höher sein darf, als die
ortsübliche Miete für die renovierte Wohnung.
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