Vereitelung der Zwangsvollstreckung durch wiederholte Untervermietung

Ein Mieter vereitelt die Zwangsvollstreckung, wenn er fortwährend neue Untermieter stellt, um die Räumung zu verhindern. In einem solchen Fall ist es dem Vermieter ausnahmsweise nicht zuzumuten, jeweils einen neuen Titel gegen den Untermieter zu erwirken oder den Titel umschreiben zu lassen. Es dürfen dann Billigkeitsgesichtspunkte herangezogen werden, obwohl diese im Rahmen des § 750 ZPO grundsätzlich keine Rolle spielen.

Wann ist ein Titel gegen den Untermieter erforderlich?

Will ein Vermieter die Räumung einer Wohnung vollstrecken, in der sich ein Untermieter befindet, ist es ihm grundsätzlich zuzumuten, auch gegen diesen einen Vollstreckungstitel zu erwirken. Der Besitz des Untermieters steht der Vollstreckung aus einem Titel, der nur gegen den Hauptmieter ergangen ist, regelmäßig entgegen. Dieser Grundsatz folgt aus dem Erfordernis eines Vollstreckungstitels gegen den jeweiligen Besitzer nach § 750 ZPO, in dessen Rahmen Billigkeitsgesichtspunkte grundsätzlich keine Rolle spielen.

Der Grundsatz verliert jedoch seine Geltung, wenn der Schuldner sich in besonderem Maße treuwidrig verhält und durch die Stellung ständig neuer Untermieter jegliche Form der Zwangsvollstreckung zu vereiteln versucht. Ein solches Verhalten liegt insbesondere vor, wenn der Mieter nach Erwirken eines Titels gegen den bisherigen Untermieter die Wohnung erneut untervermietet, um den Vermieter wiederum auf einen neuen Titel zu verweisen.

Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter gegen eine als Prostituierte tätige Untermieterin einen Titel erwirkt. Daraufhin vermietete der Mieter die Wohnung an eine weitere Prostituierte unter. Bereits im Berufungsverfahren hatte der Mieter vortragen lassen, der Räumungsanspruch sei nicht begründet, weil aufgrund eines Wechsels der Prostituierten eine erneute Abmahnung erforderlich sei. Nachdem dieser Vortrag erfolglos blieb, stellte der Mieter die Mietzahlungen ein und versuchte, durch Untervermietung an weitere Prostituierte die Zwangsvollstreckung zu verhindern.

Ist der Weg über die Umschreibung des Titels zumutbar?

Der Vermieter könnte grundsätzlich versuchen, den Titel nach § 727 ZPO auf den neuen Besitzer umschreiben zu lassen. Voraussetzung ist der Nachweis der Rechtsnachfolge durch öffentliche Urkunde entsprechend § 727 Abs. 1 ZPO. In Anbetracht der Flexibilität des Mieters ist dieser Weg jedoch unzumutbar: Der Vermieter muss damit rechnen, dass nach Feststellung der Rechtsnachfolge erneut eine weitere Person die Wohnung bezieht und die Vollstreckung abermals hindert. Der Vermieter würde so zu einem immer wiederkehrenden Verfahren gezwungen, ohne die Räumung jemals durchsetzen zu können.

Welche Rolle spielen Billigkeitsgesichtspunkte?

Unter Berücksichtigung dieser besonderen Umstände sind ausnahmsweise Billigkeitsgesichtspunkte heranzuziehen (vgl. OLG Hamburg, 19.08.1992 - Az: 6 W 49/92), auch wenn diese im Rahmen des § 750 ZPO grundsätzlich keine Rolle spielen. Die Zumutbarkeit für den Vermieter (vgl. BGH, 18.07.2003 - Az: IXa ZB 116/03) endet dort, wo die besonderen Umstände es dem Mieter ermöglichen, die Vollstreckung über einen längeren Zeitraum zu verhindern und einen nicht vertretbaren Schaden für den Vermieter herbeizuführen.

Liegt ein solches treuwidriges Verhalten vor, ist der Gerichtsvollzieher anzuweisen, die Zwangsvollstreckung durchzuführen. Ein weiterer Titel gegen den jeweiligen Untermieter oder eine Titelumschreibung ist dann nicht erforderlich.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.