WEG-Abrechnung: Auch unberechtigte Verwalterausgaben müssen umgelegt werden

Unberechtigt vom Verwalter aus Mitteln der Wohnungseigentümergemeinschaft getätigte Ausgaben sind gleichwohl in die Jahresabrechnung sowie die Einzelabrechnungen einzustellen, um Liquidität und Planungssicherheit der Gemeinschaft zu sichern. Eine von dem einschlägigen Verteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung wegen eines Ersatzanspruchs gegen einen Wohnungseigentümer kommt nur in Betracht, wenn dieser Anspruch tituliert ist oder anderweitig feststeht.

Einstellung unberechtigter Ausgaben in die Jahresgesamtabrechnung

In die Jahresgesamtabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind sämtliche tatsächlich getätigten Ausgaben einzustellen, unabhängig davon, ob diese im Innenverhältnis zu Recht oder zu Unrecht aus dem Gemeinschaftsvermögen beglichen wurden. Dies gilt auch dann, wenn der Verwalter Maßnahmen ohne die hierfür erforderliche Beschlussfassung der Eigentümerversammlung veranlasst hat und die entsprechenden Kosten daher im Innenverhältnis zur Gemeinschaft nicht hätte tragen dürfen. Maßgeblich ist allein, dass die Zahlungen tatsächlich aus dem Vermögen der Gemeinschaft erfolgt sind (vgl. BGH, 06.03.1997 - Az: III ZR 248/96).

Diese Pflicht zur vollständigen Erfassung dient der Transparenz gegenüber den Wohnungseigentümern. Nur eine vollständige Abrechnung ermöglicht es, die Vermögenslage der Gemeinschaft zu erfassen, die Plausibilität der Abrechnung zu überprüfen (vgl. BGH, 04.12.2009 - Az: V ZR 44/09) und zu beurteilen, ob Regressansprüche gegen den Verwalter oder Dritte bestehen und durchgesetzt werden sollen (vgl. KG, 26.09.2005 - Az: 24 W 123/04).

Berücksichtigung unberechtigter Ausgaben auch in den Einzelabrechnungen

Auch bei der Erstellung der Einzelabrechnungen sind unberechtigt getätigte Ausgaben grundsätzlich zu berücksichtigen und nach dem maßgeblichen Verteilungsschlüssel umzulegen. Hintergrund ist die Sicherung der Liquidität und Planungssicherheit der Gemeinschaft, die andernfalls gefährdet wäre. Lassen sich Ersatzansprüche gegen den jeweils Verantwortlichen durchsetzen, fließen der Gemeinschaft die vereinnahmten Beträge in einem späteren Abrechnungszeitraum wieder zu. Eine kurzfristige Umlegung auch unberechtigter Belastungen liegt daher im wohlverstandenen Interesse der Wohnungseigentümer (vgl. OLG Hamm, 22.02.2007 - Az: 15 W 322/06). Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung berührt zudem die Rechtsstellung der Gemeinschaft gegenüber möglichen Regressschuldnern nicht.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.