Wird eine Eigentumswohnung mit einer bestimmten Wohnfläche beworben und weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 Prozent von der angegebenen ab, liegt ein Sachmangel vor, der den Erwerber zur Minderung des Kaufpreises berechtigt. Ein im notariellen Kaufvertrag vereinbarter Haftungsausschluss für Flächenabweichungen steht diesem Anspruch nicht entgegen, wenn die Flächenangabe - etwa durch eine dem Käufer vor Vertragsschluss übergebene Preisliste - zum Beschaffenheitsmerkmal des Vertragsobjekts geworden ist.
Werkvertragsrecht beim Erwerb sanierter Altbauwohnungen
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Rahmen einer Altbausanierung richtet sich die Haftung für Mängel am Bauwerk nach Werkvertragsrecht (§§ 633 ff. BGB), wenn der Veräußerer mit Neubauarbeiten vergleichbare Herstellungspflichten übernommen hat. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn ein Altbau in Wohnungseigentum umgewandelt und umfassend saniert wird. Liegt der Schwerpunkt der vertraglichen Leistung nicht in der Eigentumsübertragung an bestehenden Räumlichkeiten, sondern in der Sanierung des Altbaus, findet auf die Mängel am Bauwerk Werkvertragsrecht Anwendung. Hinsichtlich des Grundstücks verbleibt es beim Kaufvertragsrecht; es handelt sich um einen gemischten Vertrag.
Vereinbarte Wohnfläche als Beschaffenheitsmerkmal
Die Wohnfläche gehört zu den zentralen Beschaffenheitsmerkmalen einer vom Bauträger geschuldeten Eigentumswohnung. Auch ohne ausdrückliche schriftliche Vereinbarung der Wohnfläche im notariellen Kaufvertrag kann die Flächenangabe Vertragsbestandteil werden. Maßgeblich ist eine an den beiderseitigen Parteiinteressen orientierte Auslegung des Vertrags sowie der Gesamtumstände seines Zustandekommens. Eine einseitige Vorstellung einer Vertragspartei wird zum Vertragsinhalt, wenn der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden erkennt und in Kenntnis dieses Willens den Vertrag abschließt. Wird die Wohnung in einer dem Käufer vor Vertragsschluss übergebenen Preisliste mit einer bestimmten „ca.-Wohnfläche“ zu einem konkreten Kaufpreis beworben und verpflichtet sich der Käufer zur Zahlung genau dieses Betrags, ist die beworbene Wohnfläche - auch ohne Beurkundung - als vereinbartes Beschaffenheitsmerkmal in den Vertrag eingeflossen.
Wirkungslosigkeit des Haftungsausschlusses
Ein im notariellen Kaufvertrag enthaltener Ausschluss sämtlicher Ansprüche wegen Sachmängeln am Vertragsobjekt, insbesondere hinsichtlich des Flächenmaßes, steht dem Minderungsanspruch des Erwerbers nicht entgegen, wenn die Wohnflächenangabe zuvor als Beschaffenheitsmerkmal vereinbart wurde. Bei interessengerechter Auslegung erfasst ein solcher Haftungsausschluss die vertraglich vereinbarte Wohnfläche nicht. Dies gilt auch dann, wenn dem Kaufvertrag ein Aufteilungsplan ohne Wohnflächenangabe beigefügt ist. Andernfalls würde der Erwerber als Verbraucher (§ 13 BGB) gegenüber dem gewerblich tätigen Unternehmer (§ 14 BGB) unangemessen benachteiligt. Ergänzend ist zu berücksichtigen, dass bei vielfacher gleichartiger Verwendung entsprechender Klauseln in notariellen Verträgen eine Einordnung als Allgemeine Geschäftsbedingung in Betracht kommt, mit der Folge, dass Auslegungszweifel gemäß § 305c BGB zu Lasten des Verwenders gingen.
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Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Richtigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen.
