Behindertes Kind in der Nachbarschaft - Sachmangel?

Das Gericht hat im vorliegenden Fall die Klage eines Wohnungseigentümers abgewiesen, der mit Verweis auf ein schreiendes behindertes Kind in der Nachbarschaft nachträglich einen Rabatt auf seine Eigentumswohnung begehrte.

Es ist gerade vor dem Hintergrund von Toleranz und der Integration Behinderter zweifelhaft, dass ein krankes Kind in der Nachbarschaft einen Sachmangel einer Immobilie darstellt.

Hierzu führte das Gericht aus:

Dem Käufer steht ein Schadensersatzanspruch weder nach §§ 434, 437 Nr. 3, 311 a Abs. 2 BGB noch aus §§ 280 Abs. 1 iVm 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB oder einer sonstigen Anspruchsgrundlage zu. Auch ein Anspruch auf Minderung des Kaufpreises nach §§ 434, 437 Nr. 2, 441 Abs. 4, 346 Abs. 1 BGB scheidet aus.

Der Käufer hat keinen Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 434, 437 Nr. 3, 311 a Abs. 2 BGB, da bereits kein Mangel der Eigentumswohnung im Sinne des § 434 BGB zum Zeitpunkt der Übergabe gemäß § 446 S. 1 BGB vorlag. Ein solcher ist dann gegeben, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Sache ("Ist-Beschaffenheit") von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit der Sache ("Soll-Beschaffenheit") abweicht. Wenn keine Beschaffenheit vereinbart wurde, reicht auch ein Abweichen von der üblichen Beschaffenheit, § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB. Die von dem Kläger geltend gemachten Geräusche des im benachbarten Garten regelmäßig anwesenden autistischen Kindes begründen keinen Fehler der Kaufsache.

Allein in dem Aufenthalt des behinderten Kindes liegt selbstverständlich kein Mangel. Darüber hinaus begründen aber auch die Geräusche des Kindes keinen Sachmangel. Zwar können Lärmbelästigungen grundsätzlich einen Mangel der Kaufsache begründen. Hierbei ist neben der Ursache insbesondere die klägerseits vorgetragene Intensität der Geräusche in Form von Dauerhaftigkeit und erheblichem Lautstärkevolumen zu berücksichtigen.

Eine mangelbegründende Lärmbelästigung ist allerdings abzugrenzen vom allgemeinen Lebensrisiko. Dabei kommt es nicht nur auf den objektiven, messbaren Geräuschpegel an, sondern auch darauf, um welche Art Geräusch es sich handelt und in welchem sozialen Zusammenhang (Ortsüblichkeit iSv § 906 Abs. 2 S. 1 BGB, Sozialverträglichkeit, Rücksichtnahmegebot) das Geräusch auftritt.

So begründet beispielsweise Kinderlärm aus der Nachbarschaft grundsätzlich keinen Sachmangel. Es handelt sich dabei um eine übliche und sozialadäquate Beeinträchtigung. Wer ein gesteigertes Ruhebedürfnis hat, ist verpflichtet, beim Vertragsschluss ausdrücklich darauf hinzuweisen und selbst umfassende Erkundigungen in der Umgebung einzuholen.

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